Bien que la grande majorité des copropriétés en France soient gérées par un syndic de copropriété, certaines peuvent néanmoins en être dépourvues. Plusieurs causes peuvent conduire à cette situation. Quelles sont-elles ? Quelles conséquences l’absence de syndic engendrent-elles pour la copropriété ? Est-il possible de ne pas avoir de syndic ? Comment gérer un immeuble sans syndic ? Focus sur l’absence de syndic au sein de cet article.
Copropriété et syndic : comment cela fonctionne-t-il ?
Toute copropriété en France doit être gérée par un syndic tel que le prévoient les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Il existe actuellement 3 formes de syndic prévues par les textes :
- Le syndic professionnel (agissant en tant que société ou bien en nom propre) ;
- Le syndic bénévole (un/une copropriétaire de la résidence officie en tant que syndic) ;
- Le syndic coopératif (le président du conseil syndical officie en tant que syndic).
Le rôle du syndic est double
Il est à la fois le représentant légal de la copropriété et est également chargé d’administrer celle-ci juridiquement, administrativement, financièrement, comptablement et techniquement.
Ses tâches relèvent de manière plus exhaustive des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, notamment :
- Tenue des comptes de l’immeuble à jour ;
- Organisation de l’assemblée générale annuelle « ordinaire » (convocation, tenue, diffusion du PV) ;
- Envoi des appels de fonds / suivi des impayés ;
- Règlements des différents prestataires (+ établissement des paies si la copropriété emploie du personnel) ;
- Exécution des travaux votés en assemblée générale / entretien des équipements et des parties communes de la copropriété ;
- Souscription d’une assurance pour la résidence ;
- Application du règlement de copropriété auprès des copropriétaires ;
- Représentation du syndicat des copropriétaires en justice ;
- Management du personnel si la copropriété en emploie ;
- Mise à jour des documents de l’immeuble (liste des copropriétaires, carnet d’entretien, fiche synthétique…) ;
- Renseignement de l’état daté à l’occasion des mutations.
BON À SAVOIR :
Dans le cas d’un immeuble neuf, le syndic doit en complément assurer le suivi des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales.
Comment le syndic est-il désigné ?
Le syndic est désigné à l’occasion de l’assemblée générale pour une durée pouvant aller jusqu’à 3 ans. Son élection se vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
À NOTER :
Les syndics professionnels sont tenus de disposer d’une carte professionnelle et d’assurances RCP (responsabilité civile professionnelle) et de garantie financière pour pouvoir exercer.
On remarque par conséquent que le syndic est déterminant dans le fonctionnement d’une copropriété dans la mesure où il en représente l’organe essentiel. On peut dans cette optique s’interroger sur les conséquences si la copropriété était amenée à en être dépourvue.
Comment gérer un immeuble sans syndic ?
Il existe plusieurs cas où la résidence peut se trouver dans une situation d’absence de syndic :
- Si le mandat de l’actuel syndic est terminé ;
- Si le syndic professionnel actuel ne dispose pas ou perd sa carte professionnelle, son assurance responsabilité civile professionnelle ou sa garantie financière ;
- si le syndic professionnel actuel est mis en liquidation judiciaire.
Si la résidence se trouve dans l’une de ces situations, les copropriétaires doivent rapidement convoquer une assemblée générale (AG) afin de nommer un nouveau syndic. Dans le cas contraire, l’immeuble sera à terme placé sous administrateur judiciaire.
Les conséquences d’une absence de syndic ?
Les conséquences relevant de l’absence de syndic sont importantes, à commencer d’un point de vue juridique, car le syndicat ne bénéficie alors plus des garanties de la loi Hoguet ni de la garantie RCP (responsabilité civile professionnelle) du syndic.
- Il faut également veiller à ce que le contrat d’assurance de la copropriété ait été signé par le syndic alors que celui-ci était habilité à le faire. Dans le cas contraire, les garanties censées couvrir le syndicat pourraient être contestées par la compagnie et les conséquences désastreuses en cas d’accident ou de sinistre important (tempête, incendie…).
- N’ayant plus de représentant légal, le syndicat des copropriétaires pourrait être en outre condamné par défaut en cas de procédure.
Un administrateur judiciaire est à terme nommé afin de pallier cette situation et de protéger juridiquement la copropriété dans le cadre des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
Cette action entraîne néanmoins une augmentation significative de coût pour la résidence, les honoraires d’un administrateur judiciaire étant 2 fois plus élevés en moyenne que ceux d’un syndic traditionnel. Qui plus est, la gestion apportée par l’administrateur à la copropriété apparaît très limitée.
Nous le voyons, les conséquences relevant d’une absence de syndic sont donc aussi économiques et pratiques.
Est-il possible de ne pas avoir de syndic ?
Il n’est pas possible pour une résidence d’être dépourvue de syndic en France. Dans le cas contraire, l’immeuble est alors placé sous administration judiciaire comme nous avons pu le voir.
Il est recommandé de nommer rapidement un nouveau syndic dans le cas où votre copropriété en serait dépourvue.
Comment convoquer une assemblée générale en l’absence de syndic ?
Contrairement à une idée parfois répandue, tout copropriétaire et non uniquement le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour ce faire (dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
L’essentiel à retenir sur l’absence de syndic
- Que celui-ci soit professionnel, bénévole ou coopératif, toute copropriété est tenue d’avoir un syndic en France.
- Gestion (technique, administrative, comptable, financière…), protection juridique, représentation légale… autant de raisons justifiant cette obligation.
- Si l’immeuble est dépourvu de syndic, la loi a prévu qu’un administrateur judiciaire soit désigné pour pallier cette situation et protéger la copropriété.
- Les conséquences relevant de l’absence de syndic sont néanmoins préjudiciables pour le syndicat avec une augmentation significative des coûts couplée à une gestion limitée.
- Il est possible d’éviter cette situation en désignant rapidement un nouveau syndic, tout copropriétaire pouvant convoquer une assemblée générale pour ce faire.
