Tout savoir sur le règlement de copropriété : définition et fonctionnement

Une copropriété est, comme son nom l’indique, une propriété détenue collectivement par plusieurs personnes (morales ou physiques). Il est par conséquent nécessaire d’en régir les règles de fonctionnement interne. Le règlement de copropriété est le document prévu par la loi pour répondre à cette nécessité et encadrer les droits et obligations des copropriétaires et locataires. Que contient-il plus en détails ? À quel moment le règlement est-il créé ? Qui est chargé de sa rédaction ? Peut-il être modifié ? Comment un copropriétaire peut-il se procurer le règlement ? Qui est chargé de son application ? Retour en détails sur le règlement de copropriété et son importance au sein de cet article.

Règlement de copropriété : de quoi s’agit-il ?

Une copropriété étant par définition détenue collectivement par plusieurs copropriétaires, son fonctionnement interne implique des règles afin de définir les droits et obligations de chacun (copropriétaires, mais aussi locataires). Afin d’encadrer cette nécessité, la loi du 10 juillet 1965 a prévu un document spécialement dédié : il s’agit du règlement de copropriété.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement va d’abord lister et décrire les lots principaux et secondaires existants au sein de la copropriété ainsi que leurs tantièmes et charges associés. Il précise en outre les règles régissant l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété détermine ensuite les règles de vie en collectivité, plus particulièrement :

• La destination de la résidence ;
• Les modalités d’utilisation des parties communes et privatives ;
• Les éventuelles parties communes à jouissance privative ainsi que les parties communes spéciales.

Est-il obligatoire d’avoir un règlement de copropriété ?

Oui, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble fractionné en lots doit être doté d’un règlement de copropriété. Son absence rendrait complexe la régulation de la vie en communauté entre plusieurs propriétaires partageant un même ensemble immobilier.

Quelle est la différence avec le règlement intérieur de la copropriété ?

Le règlement intérieur de copropriété intervient à un niveau plus pratique et quotidien. Son objectif est de faciliter la cohabitation et l’utilisation harmonieuse des espaces communs en établissant des règles de comportement, des horaires pour les activités bruyantes et des directives pour l’utilisation des équipements partagés. Sa nature moins formelle permet une adaptation aisée aux besoins changeants des résidents, généralement par une décision à la majorité simple en assemblée générale. Contrairement au règlement de copropriété (RCP), le règlement intérieur n’est pas obligatoire et n’a pas de force juridique contraignante.

Qui peut établir un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété ne peut être établi que par un professionnel. Si cette mission est confiée la plupart du temps à un notaire, elle peut être aussi réalisée par un avocat ou un géomètre-expert.

À quel moment le règlement de copropriété est-il créé ?

Le règlement de copropriété est établi dès lors qu’une copropriété a été construite. Il revient au promoteur (ou au maître d’ouvrage) de solliciter l’un des professionnels mentionnés ci-dessus afin d’effectuer les démarches nécessaires à la rédaction du règlement.

Comment se procurer le règlement de copropriété ?

Une copie du règlement est toujours communiquée aux copropriétaires lors de l’acquisition d’un lot au sein de la résidence.

Par la suite, tout copropriétaire peut également :

• Récupérer la copie du règlement de copropriété sur l’extranet du syndic (ou en faire la demande directement auprès de celui-ci) ;
• Se rapprocher du service de publicité foncière qui le détient également (montant du service : 30 euros pour chaque demande effectuée) ;
• La demander enfin à un autre copropriétaire de la résidence.

Concernant les locataires, une copie du règlement est remise à ces derniers lors de la signature du bail.

Par la suite, le locataire peut également :

• Se rapprocher du bailleur qui pourra à nouveau lui communiquer ;
• En faire la demande auprès du syndic ;
• Obtenir un exemplaire auprès du service de publicité foncière (montant du service : 30 euros pour chaque demande effectuée) ;
• La demander enfin à un voisin (copropriétaire ou locataire) de la résidence.

Qui est concerné par le règlement de copropriété ?

Les copropriétaires comme les locataires sont concernés par le règlement de copropriété. Chacun est tenu de le respecter. À défaut, le syndic est chargé de sa bonne exécution en en rappelant les règles applicables, éventuellement par courrier (recommandé) si la situation le nécessite.

BON À SAVOIR :

Les copropriétaires-bailleurs sont tenus d’intervenir auprès de leur(s) locataire(s) dans le cas où ceux-ci ne respecteraient pas le règlement de copropriété, sous peine de voir leur responsabilité engagée.

Si un problème demeure au sein de la résidence en dépit des courriers adressés par le syndic, la justice peut être saisie (par le biais du syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ou par tout copropriétaire souhaitant faire valoir ses droits à titre individuel).

À noter que le recours à un auxiliaire de justice sera alors nécessaire pour faire constater l’infraction au règlement reprochée.

Comment mettre à jour un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété peut faire l’objet de mises à jour ou modifications diverses, notamment dans les cas suivants (un vote en assemblée générale est systématiquement nécessaire pour toute modification envisagée, seule la majorité diffère en fonction de la nature de la modification.) :

• Lors d’une vente de parties communes : par exemple une loge de gardien (nécessite une double majorité à l’article 26 et 26-1).
• Pour répondre à une mise en conformité imposée par la loi : par exemple afin d’appliquer les dispositions législatives et réglementaires des lois ELAN et 3DS (nécessite une majorité simple à l’article 24).
• Pour modifier la répartition des charges de la résidence: la majorité nécessaire en assemblée générale (AG) dépend de la nature de la modification (il est recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel).
• Pour modifier l’utilisation des parties privatives et communes : la majorité nécessaire en assemblée générale dépend de la nature de la modification (il est recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel).
• Pour modifier la destination de l’immeuble, des parties privatives ou des conditions d’utilisation de celles-ci : par exemple pour modifier un appartement en bureau alors que le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation exclusive (nécessite un vote à l’unanimité).

La mise en conformité loi ELAN/3DS

La mise en conformité du règlement de copropriété résultant des récentes lois ELAN et 3DS ont notamment porté sur la redéfinition de la détermination et l’usage des parties communes au sein de la résidence.

• L’objectif de cette démarche est d’apporter plus de précisions sur ce sujet complexe et prévenir ainsi des conflits potentiels entre copropriétaires, par exemple concernant la répartition en charges spéciales ou encore la détermination de l’existence d’un lot.

Les points sur lesquels porte la mise en conformité sont les suivants :

• Lots transitoires ;
• Droits de jouissance privative sur certaines parties communes ;
• Parties communes spéciales non pourvues de grilles de charges spéciales.

Cette mise en conformité loi ELAN/3DS nécessite un audit préalable, chaque résidence ayant effectivement sa propre configuration et donc des besoins spécifiques. Cet audit (pour lequel il convient notamment de solliciter un géomètre) consiste à :

• Analyser le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (EDD) ainsi que les éventuels modificatifs.
• Lever une fiche hypothécaire (pour vérifier la numérotation des lots ainsi que les éventuelles modifications).

Si l’audit révèle une ou plusieurs mises en conformité nécessaires sur les points mentionnés ci-dessus, le géomètre concrétisera alors la mise à jour du règlement de copropriété en concertation avec un notaire qui se chargera ensuite de publier le modificatif (dès que celui-ci aura été approuvé par l’AG) aux hypothèques.

La mise en conformité du règlement de copropriété incombe en principe au syndic. Celle-ci peut toutefois être initiée par le conseil syndical dans le cadre des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 27 du décret du 17 mars 1967.

Initialement obligatoire depuis son introduction par la loi ELAN, la mise en conformité est désormais facultative depuis la loi 3DS du 21 février 2022 : le syndic doit alors la proposer lors de chaque AG jusqu’à ce qu’elle ait été réalisée.

Il est toutefois recommandé d’effectuer la mise en conformité du règlement de copropriété au plus vite afin de prévenir d’éventuels contentieux pouvant à terme affecter la résidence : il est en effet probable qu’un litige portant sur l’existence d’un lot ou la répartition de charges spéciales sera bien plus onéreux en frais de procédures que le coût même de la mise en conformité. De plus, le problème ne sera pas résolu pour autant et pourra se présenter de nouveau par la suite.

L’essentiel à retenir sur le règlement de copropriété

• Document incontournable d’une résidence, le règlement de copropriété présente de nombreuses utilités : il régit les règles de fonctionnement de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires et locataires, répertorie l’ensemble des lots et la répartition de leurs charges respectives…
• Son application est à l’initiative du syndic en charge de la copropriété.
• Communiqué à tout nouvel acquéreur au moment de l’achat, il peut également être récupéré via d’autres moyens en cas de perte (syndic, voisinage, service de publicité foncière).
• Notons également que le règlement de copropriété peut donner lieu à des modifications, notamment pour répondre aux mises en conformité d’évolutions législatives et réglementaires (lois ELAN/3DS par exemple) ou lors de ventes de parties communes