En France, toute copropriété doit être administrée par un syndic. Celui-ci peut être professionnel, coopératif ou bénévole. Dans cette dernière forme de gestion, un copropriétaire de l’immeuble officie alors en tant que syndic. Comment fonctionne un syndic de copropriété bénévole ? La mission de ce dernier diffère-t-elle d’un syndic professionnel ? Qui peut être syndic bénévole ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette forme de gestion ? Focus sur le syndic bénévole au sein de cet article.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole constitue l’une des 3 formes de gestion de copropriété prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 avec le syndic professionnel et le syndic coopératif.
- Dans cette configuration, la gestion de la résidence est assurée par un copropriétaire.
Il s’agit de la seconde forme la plus répandue en France après la gestion professionnelle. Elle se retrouve principalement chez les plus petites copropriétés, notamment en raison de leur gestion relativement simple mais aussi de leur manque d’attractivité auprès des syndics professionnels.
Comment fonctionne un syndic bénévole ?
La mission du syndic bénévole diffère-t-elle du syndic professionnel ?
Les missions du syndic bénévole sont identiques à celles du syndic professionnel, à la différence qu’il n’est pas rémunéré (d’où l’appellation bénévole).
En outre, la gestion bénévole est soumise à moins de contraintes que les professionnels qui doivent notamment :
- Être titulaire d’une carte professionnelle, d’une assurance RCP et d’une garantie financière (dispositions de la loi HOGUET) ;
- Justifier tous les 3 ans d’une formation continue de 42h auprès d’un organisme agréé (dispositions de la loi ALUR) ;
Hormis ces différences, le syndic bénévole est très semblable au syndic professionnel : mandataire élu en AG, il dispose de prérogatives et pouvoirs conférés par la loi afin d’administrer la copropriété, veiller à son entretien et représenter légalement le syndicat des copropriétaires.
Ses tâches sont définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Plus concrètement, il doit notamment :
- Tenir les comptes de la résidence à jour ;
- Effectuer l’envoi des appels de fonds / suivre et relancer les impayés ;
- Régler les prestataires ;
- Assurer la maintenance des équipements collectifs et préserver l’état des parties communes ;
- Organiser et convoquer l’AG puis éditer le procès-verbal à l’issue de celle-ci ;
- Commander et suivre les travaux ;
- Gérer la paie et le management (en cas de gardien ou d’employé d’immeuble) ;
- Faire respecter le règlement de copropriété ;
- Assurer la copropriété ;
- Tenir les documents administratifs de la résidence à jour (liste des copropriétaires, carnet d’entretien, fiche synthétique…) ;
- Communiquer l’état daté au notaire lors d’une mutation ;
- Représenter la copropriété en justice (demande et défense).
Quelle est la durée de mandat d’un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole, au même titre que le syndic professionnel et le syndic coopératif, est élu en assemblée générale (à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) pour une durée pouvant aller jusqu’à 3 ans.
Le syndic bénévole doit-il avoir un contrat ?
Les syndics bénévoles sont également tenus d’avoir un contrat. Celui-ci est néanmoins peu encadré et nettement simplifié en comparaison de celui des professionnels, les bénévoles ne facturant pas leurs prestations.
Le syndic bénévole peut-il démissionner ou être révoqué de ses fonctions ?
Le syndic bénévole peut démissionner de ses fonctions à tout moment mais doit pour ce faire respecter un préavis de 3 mois en en informant les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé réception.
Il peut également être révoqué, là aussi à tout moment, sur décision votée en assemblée générale.
Quelles obligations pour un syndic de copropriété bénévole ?
Les obligations du syndic bénévole sont les mêmes que pour un syndic professionnel, son rôle étant d’assurer la gestion administrative, comptable, financière et technique de la copropriété.
Il doit notamment convoquer l’assemblée générale dans les délais prévus par la loi (au moins 21 jours francs avant la date d’AG) puis en diffuser par la suite le procès-verbal dans un délai d’un mois.
BON À SAVOIR :
Le syndic de copropriété bénévole ne peut pas occuper le poste de président de séance lors de l’assemblée générale, sous peine de nullité de celle-ci. Il assure en revanche dans l’immense majorité des cas le poste de secrétaire.
La responsabilité du syndic bénévole
Contrairement au conseil syndical (lui aussi constitué de copropriétaires bénévoles), la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée dans la mesure où il officie en tant que mandataire et représentant légal de la résidence.
Si la justice est souvent plus clémente qu’avec les professionnels, les sanctions peuvent être importantes selon la nature des faits reprochés et leurs conséquences directes, qu’elles soient financières ou civiles (à titre d’exemple, l’explosion survenue dans un immeuble de la rue de Trévise à Paris en 2019 pour laquelle le syndic professionnel a été mis en examen dans cette affaire).
- Il est par conséquent fortement recommandé pour le syndic de copropriété bénévole de souscrire une (bonne) assurance responsabilité civile afin de prévenir toute difficulté.
BON À SAVOIR :
Le syndic bénévole ne peut en revanche souscrire de garantie financière, ce qui constitue un inconvénient majeur, voire un handicap, les fonds de la résidence n’étant pas assurés en cas de perte ou de détournement.
En cas de détournements de fonds, le syndic de copropriété bénévole pourra en revanche être poursuivi pénalement.
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette forme de gestion de syndic de copropriété ?
Étudions à présent les avantages et les inconvénients d’une gestion en syndic bénévole :
Les avantages
Il existe 3 principaux avantages à opter pour une gestion en syndic de copropriété bénévole :
- Un investissement en principe plus important : en gérant lui-même son patrimoine, on peut supposer que le copropriétaire syndic bénévole s’impliquera davantage qu’un professionnel rémunéré en échange de ses services mais qui n’œuvre pas pour ses propres intérêts
- Une meilleure autonomie de gestion : en traitant directement avec les prestataires et organismes (notamment pour les interventions), le copropriétaire syndic bénévole va gagner en autonomie pour les démarches quotidiennes. Les échanges entre les copropriétaires et le syndic seront en outre simplifiés
- Des économies de charges : une gestion en syndic bénévole entraîne de facto l’économie du coût d’un syndic professionnel. En outre, le copropriétaire syndic bénévole cherchera théoriquement à négocier les autres contrats au mieux des intérêts du syndicat, s’agissant là encore de son propre patrimoine
La gestion en syndic de copropriété bénévole présente donc des avantages intéressants. Mais il existe aussi des inconvénients qu’il convient de ne pas négliger : la responsabilité de gestion et l’absence de garantie financière en premier lieu mais pas seulement.
Les inconvénients
Passer en gestion bénévole nécessite en effet de disposer d’une personne volontaire, disponible et compétente au sein de la résidence pour endosser ce rôle, ce qui n’est pas toujours le cas dans toutes les copropriétés.
Le copropriétaire syndic bénévole doit également être transparent sur sa gestion, des cas de détournements de fonds ayant en effet déjà été recensés (bien que cela reste rare) au même titre que ceux constatés chez certains syndics professionnels. Dans ce cas, l’absence de garantie financière est donc particulièrement susceptible de porter préjudice à la copropriété.
- Une gestion de qualité est donc avant tout déterminée par la compétence et la transparence du syndic en charge de la résidence, peu importe qu’il soit professionnel, bénévole ou même coopératif
D’un point de vue personnel pour le copropriétaire syndic bénévole, les contraintes ne se limitent pas aux responsabilités que celui-ci endosse : il s’expose ainsi au risque d’être sollicité constamment au quotidien (d’autant plus si la personne vit sur place) par les copropriétaires sans que cela soit pour autant légitime, par exemple en cas de problème privatif.
Qui peut être syndic bénévole ?
Tout copropriétaire de la résidence peut officier en tant que syndic bénévole.
Depuis la loi ALUR, il n’est plus possible pour les parents ou enfants des copropriétaires d’être syndic de copropriété bénévole à la place de ces derniers : il faut obligatoirement être copropriétaire au sein de la résidence.
- Il est néanmoins possible pour le parent ou l’enfant concerné d’être élu au conseil syndical et désigné(e) président(e) puis de passer en gestion coopérative où la personne sera alors syndic selon les dispositions de ce mode de gestion.
L’essentiel à retenir sur le syndic de copropriété bénévole
- Le syndic bénévole est donc l’une des 3 formes de gestion de syndic de copropriété prévues par la loi avec le syndic coopératif et le syndic professionnel.
- La spécificité de cette forme de gestion est que le syndic est ici un copropriétaire de la résidence, non rémunéré contrairement au syndic professionnel.
- On la retrouve principalement chez les petites copropriétés.
- Le rôle du syndic de copropriété bénévole est semblable à celui du professionnel, celui-ci est chargé de gérer la résidence tout au long de l’année.
- Sa responsabilité peut être engagée contrairement au conseil syndical et il est recommandé à ce titre pour le copropriétaire syndic bénévole de souscrire une assurance responsabilité civile (bien que celle-ci ne garantisse pas les fonds de la copropriété à l’inverse d’une garantie financière, malheureusement seulement réservée aux professionnels).
- La gestion bénévole présente néanmoins aussi des avantages (notamment une supposée meilleure autonomie de gestion et des charges réduites) mais reste conditionnée à ce que la copropriété dispose d’une personne volontaire, disponible et compétente pour endosser le rôle du syndic.
