Loi ALUR : quelles mesures concernent la copropriété ?

Entrée en vigueur en mars 2014, la loi ALUR a introduit de nombreux changements dans l’ensemble des domaines liés au logement : transaction, location, construction… La copropriété n’a pas fait exception à la règle avec un grand nombre de réformes adoptées. Quelles sont-elles et quelles sont les conséquences pour les acteurs de la copropriété (copropriétaires, syndics, conseils syndicaux) ? Tour d’horizon des principaux impacts de la loi ALUR sur la copropriété.

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR ou loi Duflot II, est une loi relative au logement ayant apporté de nombreuses modifications ou nouvelles mesures (177 articles au total) dans les règles de fonctionnement de l’immobilier.

Cette loi vise notamment à :

  • Encadrer les loyers ;
  • Instaurer de nouvelles règles locatives ;
  • Lutter contre l’habitat indigne ;
  • Développer l’accès au logement pour les personnes les plus vulnérables ;
  • Soutenir la construction de logements neufs.

La copropriété est également concernée avec de nombreuses réformes prévues par la loi.

Les principaux objectifs de la loi ALUR pour la copropriété

Les mesures de la loi ALUR portant sur la copropriété ont été présentées afin de :

  • Lutter contre la dégradation des résidences (à l’époque où le projet de la loi ALUR est mis en chantier, on estime qu’environ 15 % des copropriétés en France sont dites « dégradées », soit 1 sur 7), tout en initiant la transition écologique.
  • Améliorer la relation entre syndics et copropriétaires.

Étudions maintenant en détails les mesures en question.

Loi Alur et copropriété : les mesures visant à préserver la dégradation des copropriétés et à initier la transition écologique

1 – Réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) et assouplissement des règles de majorité en assemblée générale

Cette mesure de la loi ALUR pour la copropriété, vise à favoriser la préservation des copropriétés tout en initiant la transition écologique. Il est ainsi mis en place le diagnostic technique global (DTG) : celui-ci doit être réalisé après un vote préalable en assemblée générale.

Les démarches concernant les travaux sont également simplifiées, en particulier pour les majorités votées en assemblée générale : les copropriétaires ne peuvent par exemple plus s’opposer aux travaux de surélévation de la résidence si la résolution recueille plus de 2/3 des tantièmes de la copropriété.

La loi ALUR pour la copropriété a, en outre, défini la notion de « tiers financement » (article 124) : le principe est que la société de tiers financement avance les coûts de la rénovation et se rémunère ensuite sur les coûts des économies réalisées.

Ces dispositions ont toutefois été depuis considérablement modifiées et améliorées par celles du futur DPE obligatoire en 2024 et de l’obligation du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

2 – Constitution d’un fonds de travaux obligatoire

Un fonds de travaux est désormais voté chaque année en assemblée générale afin de faire face aux futurs travaux de la résidence. Le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget annuel de la copropriété. Le fonds doit être placé sur un compte à part entière, donnant lieu à rémunération.

Attention, ce fonds ne peut être sollicité que pour des travaux en charges générales, ce qui exclut par exemple les ascenseurs qui sont en charges spéciales (les propriétaires du rez-de-chaussée ne participant pas à cette dépense).

BON À SAVOIR :

A partir de janvier 2023, le fonds travaux sera indexé sur les travaux envisagés du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Loi Alur et copropriété : Les mesures visant à améliorer la relation entre syndics et copropriétaires

1 – Obligation pour le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé pour le compte de la copropriété

Depuis ces nouvelles dispositions de la loi Alur pour la copropriété, les syndics sont tenus d’ouvrir un compte bancaire au nom de chaque copropriété gérée. Ils ne peuvent donc plus percevoir d’intérêts bancaires générés par la trésorerie des immeubles sur leur propre compte, comme cela été couramment pratiqué auparavant.

BON À SAVOIR :

Il peut arriver que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’un compte séparé, mais d’un « sous-compte pivot » du propre compte bancaire du syndic. Cette pratique est bien entendue illégale, les intérêts générés par la trésorerie du syndicat des copropriétaires se faisant au profit du syndic.

2 – Introduction du contrat de syndic dit « tout sauf »

La loi ALUR impacte la copropriété en imposant aux syndics professionnels un contrat-type intégrant un certain nombre de prestations ne pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire.

La liste des prestations obligatoire est détaillée dans le décret du 26 mars 2015 (annexes 1 et 2), à son tour introduit dans le décret du 17 mars 1967.

Les prestations supplémentaires pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire concernent notamment :

  • La préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale supplémentaire ;
  • L’organisation d’une réunion supplémentaire avec le conseil syndical ;
  • La réalisation d’une visite supplémentaire ;
  • La modification du règlement de copropriété ;
  • La gestion relative aux sinistres et aux contentieux ;
  • Les travaux (% du montant HT des travaux) ;
  • La reprise de la comptabilité portant sur des exercices antérieurs (dans le cadre du changement de syndic) ;
  • La représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (ASL, union de syndicats…) ;
  • La constitution et le suivi du dossier d’emprunt ou de subvention pour le compte du syndicat ;
  • L’immatriculation initiale du syndicat ;
  • La gestion relative aux copropriétaires à titre individuel (impayés, mutations…).

A l’origine, l’objectif de cette mesure est d’encadrer la facturation du syndic afin de limiter les abus.

3 – Immatriculation des copropriétés

Avec la loi ALUR, chaque copropriété doit être immatriculée au registre national des copropriétés tenue par l’agence nationale de l’habitat (ANAH). Cette tâche incombe au syndic (qui peut donc le facturer).

Si les délais octroyés aux copropriétés pour procéder à leur immatriculation sont dépassés, celles-ci s’exposent à une amende.

L’immatriculation comporte notamment :

  • Le nom, l’adresse de la copropriété et la date de création du syndicat des copropriétaires ;
  • Le nombre et la nature des lots ;
  • Le syndic gérant la copropriété ;
  • Le budget prévisionnel de la résidence ;
  • L’état des impayés et des dettes à l’égard des fournisseurs ;
  • Les équipements tels que le nombre d’ascenseurs ou la nature du chauffage ;
  • L’existence d’éventuelles difficultés affectant la copropriété : procédures, désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire, mesures de sauvegarde…

Le syndic doit effectuer la mise à jour des données une fois par an, plus précisément dans les 2 mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes du précédent exercice ont été approuvés.

4 – Établissement d’une fiche synthétique de la copropriété

En plus de l’immatriculation, le syndic a désormais l’obligation d’établir une fiche synthétique pour chaque copropriété.

La fiche comporte notamment :

  • Le nom d’usage et l’adresse de la copropriété ;
  • Le numéro d’immatriculation de la résidence et la date de sa dernière mise à jour ;
  • La nature du syndicat : principal ou secondaire (si secondaire, indiquer également le numéro d’immatriculation du syndicat principal) ;
  • La date d’établissement du règlement de copropriété ;
  • Les coordonnées du représentant légal de la copropriété et son cadre d’intervention (syndic, administrateur provisoire…) ;
  • Le nombre et l’usage des lots (habitation, commerce ou bureau) ;
  • Le nombre de bâtiments et la période de construction de la résidence ;
  • L’état des dettes à l’égard des fournisseurs, des impayés et du nombre de copropriétaires débiteurs dont la dette dépasse 300 euros ;
  • Les dates de début et fin d’exercice comptable ainsi que la date d’assemblée générale ayant approuvé les comptes ;
  • Le montant du fonds travaux ;
  • Les équipements tels que le nombre d’ascenseurs ou la nature du chauffage.

Le syndic doit effectuer la mise à jour des données une fois par an, plus précisément dans les 2 mois suivant la diffusion du procès-verbal de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes du précédent exercice ont été approuvés.

5 – Fourniture d’un extranet par les syndics professionnels

Le volet de la loi Alur pour la copropriété, oblige désormais les syndics professionnels à fournir un extranet aux copropriétaires. Cet espace permet notamment aux copropriétaires de payer leurs charges en ligne et comporte également de nombreux documents relatifs à la copropriété, notamment :

  • Documents d’assemblée générale (convocations et procès-verbaux)
  • Le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs
  • La fiche synthétique de copropriété
  • Le carnet d’entretien de la résidence
  • Les contrats
  • La liste des copropriétaires
  • La carte professionnelle du syndic et ses attestations d’assurance responsabilité civile et de garantie financière en cours de validité
  • Les diagnostics techniques
  • Les plans de la résidence
  • Le décompte individuel de chaque copropriétaire
  • La balance comptable et le relevé général de dépenses (RGD)
  • Les relevés de banque
  • Les devis, factures et ordres de service

6 – Mise en concurrence du syndic

Le conseil syndical doit désormais effectuer une mise en concurrence du syndic tous les ans. En tant qu’organe bénévole, il n’existe toutefois pas de sanction prévue à son encontre en cas de non-réalisation de la mise en concurrence.

Attention, dans le cas où la mise en concurrence se voit concrétisée, le conseil syndical doit désormais respecter un certain formalisme. Dans le cas contraire, la résidence s’expose à une indemnité à verser au syndic en place.

Afin d’éviter toute difficulté, il est donc conseillé de faire adresser le courrier de notification de candidature du nouveau syndic par un copropriétaire non-membre du conseil syndical.

Notre partenaire SYNDICALUR, courtier en copropriété, accompagne le conseil syndical dans sa mise en concurrence, afin de trouver le syndic adapté à votre résidence.

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Les conséquences pour les acteurs de la copropriété (copropriétaires, conseil syndical, syndics)

Les dispositions de la loi ALUR portant sur la copropriété ont eu des conséquences directes sur ses différents acteurs : copropriétaires, conseils syndicaux, syndics.

Les conséquences pour les copropriétaires et le conseil syndical

L’assouplissement des règles de majorité en assemblée générale a indéniablement débloqué les freins liés à la réalisation des travaux. L’alimentation chaque année du fonds travaux permet en outre d’anticiper et ventiler plus facilement ces dépenses souvent importantes.

BON À SAVOIR :

Dans le cas des travaux de surélévation, l’argent récupéré à l’occasion de la vente des nouveaux logements permet notamment de financer les travaux de la copropriété.

Les mesures d’encadrement mises en place vis-à-vis du syndic ont également apporté de nombreux avantages aux copropriétaires :

  • Le compte séparé octroyant plus de transparence de la part du syndic ainsi que des intérêts de trésorerie désormais générés pour le compte du syndicat ;
  • Le contrat « tout sauf » permettant un encadrement des prix afin d’éviter les abus ainsi qu’une facilité de compréhension pour les copropriétaires ;
  • L’extranet pour la modernisation du service proposé par les syndics : un accès facilité aux documents de la copropriété et la possibilité de régler ses charges en ligne.

On peut en revanche évoquer une contrainte non abordée jusqu’ici, à savoir l’obligation pour les copropriétaires non occupant de souscrire une assurance, ce qui entraîne de surcroît un coût supplémentaire pour les personnes concernées.

Concernant le conseil syndical enfin, si la mise en concurrence pèse dessus, aucune sanction n’a été prévue. La mise en concurrence permet en outre de comparer les prix des syndics, ce qui constitue un avantage.

Les conséquences pour les syndics

Les mesures résultant de la loi ALUR pour la copropriété apparaissent en revanche contraignantes pour les syndics : l’obligation du compte bancaire séparé supprime ainsi une source de revenus que la plupart s’octroyait jusqu’ici.

Mais la principale contrainte engendrée par la réforme, est l’accroissement considérable de la charge de travail considérable que les nouvelles mesures ont occasionné et qui s’ajoutent aux obligations pesant déjà sur le syndic :

  • L’ouverture d’un compte bancaire séparé ainsi qu’un second compte pour le fonds travaux ;
  • La réalisation du diagnostic technique global (DTG) ;
  • La mise à jour du contrat afin d’être en conformité avec les modalités du contrat « tout sauf » ;
  • L’immatriculation initiale et la fiche synthétique de copropriété ainsi leur actualisation annuelle respective ;
  • La mise en place de l’extranet.

Résumé des changements apportés par la loi ALUR dans la copropriété

La loi ALUR a donc introduit de nombreux changements dans tous les domaines de l’immobilier et la copropriété n’a pas fait exception.

L’objectif était alors de lutter contre la dégradation des copropriétés et d’améliorer les relations entre syndics et copropriétaires.

Concernant le premier objectif, les mesures apparaissent encourageantes (les travaux étant désormais plus facilement réalisables, il reste toutefois aux copropriétaires de les concrétiser lors de l’assemblée générale.).

Pour ce qui est de la relation syndics/copropriétaires, les mesures ont apporté plus de transparence de la part des professionnels, mais cela leur a occasionné dans le même temps une charge de travail considérable qui est venue s’ajouter à une profession déjà très chronophage.

Pour les copropriétaires, les avantages de la loi Alur volet copropriété, sont nombreux : plus de transparence des syndics donc, mais aussi la récupération des intérêts générés par le compte bancaire séparé, l’extranet facilitant leurs démarches tels que régler leurs charges en ligne ou récupérer facilement un document.

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