La copropriété, définir et comprendre

On distingue 2 types de logements en termes d’habitation : les maisons individuelles qui comme leur nom l’indique ne comportent qu’un seul propriétaire et les résidences collectives qui sont détenues par plusieurs personnes et soumises au régime de la copropriété. Cette forme particulière de la propriété immobilière est encadrée en France par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Qu’est-ce qu’une copropriété, quelle définition lui donner ? Quels en sont les différents acteurs ? On vous explique comment fonctionne la copropriété au sein de cet article.

Copropriété : définition

La copropriété, parfois abrégée « copro » par ses habitants, se définit comme « l’organisation d’un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ».

Une copropriété est donc une propriété partagée entre ses différents propriétaires, d’où leur nom de « copropriétaires ».

Lorsque vous achetez un lot principal (un appartement ou un local par exemple) ou bien secondaire (parking ou cave) au sein d’un immeuble en copropriété, vous devenez automatiquement membre de cette copropriété et de sa représentation juridique, le syndicat des copropriétaires.

Chaque copropriétaire détient :

  • Une partie privative qui représente le ou les lots dont la personne concernée est propriétaire au sein de la résidence et dont elle détient l’usage exclusif. 
  • Une quote-part des parties communes qui concernent comme leur nom l’indique les espaces communs à la résidence tels que l’entrée, les façades, la toiture, les espaces verts…

Bon à savoir :

La quote-part des parties communes de chaque copropriétaire est proportionnelle à la surface des parties privatives qu’il détient au sein de la copropriété. Ainsi, un studio aura une quote-part restreinte en comparaison d’un appartement de 5 pièces. Les quotes-parts sont définies en tantièmes ou en millièmes par un géomètre et apparaissent dans l’état descriptif de division (EDD) inclu dans le règlement de copropriété

L’usage d’un immeuble en copropriété est destiné partiellement ou totalement à l’habitation. Ainsi, la résidence peut comporter des lots à usage commercial ou autoriser les professions libérales d’exercer, il faut pour cela vérifier si le règlement de copropriété le prévoit ou non.

Le régime de la copropriété, très encadré en France, est défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. La loi d’origine et son décret ont ensuite été enrichis par de nouvelles lois : SRU en 2000, ALUR en 2014, MACRON en 2015 et ELAN en 2018.

Comment fonctionne un immeuble en copropriété ? 

On distingue 4 acteurs au sein de la copropriété et qui en définissent le fonctionnement :

Les copropriétaires

Ce sont, comme leur nom l’indique, la somme de tous les propriétaires possédant conjointement la résidence. Chaque copropriétaire dispose de droits et d’obligations au sein de l’immeuble.

Juridiquement, tout propriétaire peut ainsi saisir la justice à titre individuel à l’encontre de la copropriété en cas de litige pour demander à faire valoir ses droits.

Les 2 principales obligations d’un copropriétaire sont de respecter le règlement de copropriété et de payer leurs charges.

Le syndicat des copropriétaires

Il s’agit de la représentation juridique de la copropriété et de ses propriétaires. Considéré comme une personne morale, le syndicat des copropriétaires peut ainsi agir en justice par l’intermédiaire de son syndic (que ce soit en demande ou en défense).

Chaque immeuble ayant au moins deux propriétaires est automatiquement constitué en syndicat des copropriétaires (à noter que les copropriétés doivent désormais être immatriculées dès leur création auprès du RNC, le registre national des copropriétés). Contrairement au syndic, le syndicat des copropriétaires est uniquement une personne morale de droit privé.

Le syndicat se réunit au moins une fois par an à l’occasion de l’assemblée générale, pour procéder notamment à :

  • l’approbation des comptes de l’exercice comptable écoulé ;
  • la fixation du budget prévisionnel pour l’exercice à venir ;
  • l’élection du syndic et des membres du conseil syndical ;
  • la décision concernant d’éventuels travaux ;
  • toute question en lien avec l’actualité de la copropriété. 

Tout copropriétaire peut à ce titre faire une demande d’inscription d’une ou plusieurs résolutions à l’ordre du jour auprès du syndic conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Bon à savoir :

Les convocations sont adressées aux copropriétaires au minimum 21 jours francs avant l’assemblée générale. Outre l’ordre du jour, les comptes, le contrat du syndic et d’éventuels autres documents y sont annexés. Il est fortement recommandé de participer aux assemblées ou à défaut de s’y faire représenter au moyen d’un pouvoir ou par le biais du vote par correspondance désormais.

Le syndic 

Le syndic est le gérant de la copropriété et le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il peut être :

  • Professionnel (une société rémunérée en échange de ses services)
  • Bénévole (un copropriétaire de la résidence, forme répandue chez les petites copropriétés notamment)
  • Coopératif (le syndic est alors le président du conseil syndical)

Le syndic est élu à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à l’occasion de l’assemblée générale pour une durée de 3 ans maximum.

Son rôle est de veiller à la bonne gestion administrative, comptable, financière et technique de la copropriété. Ses principales missions consistent ainsi à :

  • tenir à jour la comptabilité de la copropriété et assurer le règlement des différents prestataires (ainsi que des éventuels employés de la résidence) ; 
  • convoquer et tenir l’assemblée générale en ayant préalablement établi les comptes de l’exercice écoulé ; 
  • ouvrir un compte bancaire séparé pour le compte de la copropriété ; 
  • réaliser les travaux votés en assemblée générale ; 
  • tenir à jour les documents administratifs de la copropriété, notamment la liste des copropriétaires et le carnet d’entretien ;
  • renseigner l’état daté auprès du notaire lors des mutations ; 
  • faire respecter le règlement de copropriété auprès des copropriétaires ; 
  • souscrire une assurance pour le compte de la résidence ; 
  • effectuer les appels de fonds auprès des copropriétaires ainsi que le recouvrement des impayés ; 
  • veiller à préserver et à entretenir l’état des parties communes et des équipements. 

Le conseil syndical

Le conseil syndical est un organe constitué de copropriétaires élus par leurs pairs lors de l’assemblée générale.

Son rôle consiste à la fois à assister et à contrôler le syndic dans sa gestion. À l’occasion de l’assemblée générale, le conseil syndical rend compte aux copropriétaires de la gestion de l’année écoulée et donne son avis sur les comptes à approuver ainsi que sur les résolutions proposées.

Il fait également le lien entre le syndic et les copropriétaires. Une ou plusieurs réunions de travail (fixées contractuellement) ont lieu durant l’année avec le syndic, notamment à l’approche de l’assemblée générale afin de préparer celle-ci au mieux et vérifier les comptes.

Tout copropriétaire est libre de présenter ou non sa candidature pour siéger au conseil syndical. Une fois ce dernier constitué, ses membres élisent ensuite le ou la présidente du conseil syndical.

Le rôle du président (ou de la présidente) est particulièrement important : c’est en effet lui/elle qui peut convoquer l’assemblée générale en cas de carence du syndic.

Bon à savoir :

Le conseil syndical peut se faire assister dans le cadre de sa mission par un professionnel de son choix tel que le prévoient les dispositions de l’article 27 du décret du 17 mars 1967.



IMPORTANT :

Outre la bonne attitude des copropriétaires, la clé d’une gestion efficace et harmonieuse de la copropriété dépend en grande partie de la relation et l’organisation de travail entre le syndic et le conseil syndical.

Les différents types de copro

Il existe 2 types de copropriétés. La forme la plus répandue concerne les immeubles ou groupes d’immeubles, on parle alors de copropriétés verticales. L’autre forme, logiquement moins courante, englobe les ensembles de maisons individuelles partageant un terrain commun. On parle alors de copropriétés horizontales. Les copropriétés verticales et horizontales sont soumises au même régime juridique, à savoir la loi du 10 juillet 1965.

La principale différence porte sur la nature des parties communes :

  • copropriété verticale : hall d’immeuble, escaliers, façades, toiture, ascenseurs… ; 
  • copropriété horizontale : allées, barrières de parkings, terrains de tennis, piscine…

En résumé sur la copropriété et sa définition 

La notion de copropriété (ou « copro ») se définit donc comme une propriété détenue par plusieurs personnes. Il peut s’agir d’un immeuble ou groupe d’immeubles (copropriété verticale) ou de maisons partageant un terrain commun (copropriété horizontale). Ce type de configuration collective nécessite logiquement une organisation rigoureuse afin de fonctionner harmonieusement. Pour ce faire, la copropriété repose ainsi sur 4 acteurs majeurs : le syndicat des copropriétaires qui en est la représentation juridique, les copropriétaires eux-mêmes, le syndic qui gère la copropriété et enfin le conseil syndical qui assiste et contrôle ce dernier dans sa gestion. En ce sens, la clé d’une gestion efficace et harmonieuse dépend très grandement, outre la bonne attitude des copropriétaires, de la relation et l’organisation de travail mise en place entre le syndic et le conseil syndical.