Copropriété : les appels de fonds

Chaque copropriété occasionne des charges afin d’être entretenue. Ces charges sont réglées par le syndic tout au long de l’année. Afin d’alimenter la trésorerie de l’immeuble, ce dernier appelle périodiquement ou ponctuellement des sommes aux copropriétaires : il s’agit des appels de fonds. Les dépenses votées dans le cadre du budget annuel prévisionnel lors de l’assemblée générale correspondent aux charges courantes mais il peut arriver également que le syndic appelle des sommes exceptionnelles, pour les travaux notamment. Comment fonctionne un appel de fonds en copropriété ? Par qui et quand doivent-ils être réglés ? Quelles sont les conséquences en cas de non-règlement par un ou plusieurs copropriétaires ? Petit tour d’horizon des modalités de l’appel de fonds en copropriété.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?

Afin de faire face aux dépenses de la résidence, le syndic appelle périodiquement ou ponctuellement des sommes aux copropriétaires : il adresse pour ce faire un appel de fonds en copropriété.

Un budget prévisionnel est voté chaque année par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ce budget est ensuite réparti par le syndic en 4 appels de fonds adressés trimestriellement et individuellement aux copropriétaires. Ceux-ci adressent ensuite leur règlement au syndic afin d’alimenter les comptes de la copropriété en trésorerie et de régler ainsi les dépenses afférentes à sa gestion et son entretien.

Le montant des charges imputables à chaque copropriétaire est déterminé par ses tantièmes. Les tantièmes correspondent à la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire au sein de la résidence. Cette quote-part est elle-même déterminée principalement par la superficie de la partie privative respective de chaque copropriétaire.

En dehors des 4 appels de fonds en copropriété annuels correspondants aux charges courantes, le syndic peut également appeler des charges exceptionnelles, notamment dans les cas suivants :

• Travaux hors maintenance (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) : ravalement, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière… ;
• Aménagement de nouveaux équipements au sein de la copropriété (installation d’un ascenseur par exemple) ;
• Refonte du règlement de copropriété.

Les dépenses exceptionnelles doivent toujours être votées préalablement, à l’occasion de l’assemblée générale. À noter que la loi ALUR a considérablement assoupli les règles de majorité en assemblée générale relatives aux travaux, permettant de réaliser ceux-ci beaucoup plus facilement désormais.

En outre, il peut arriver que le syndic doive réaliser des travaux urgents sur la copropriété, par exemple si la sauvegarde de celle-ci de la résidence et la sécurité de ses habitants est menacée.

Dans ce cas, le syndic peut engager les travaux sans autorisation préalable de l’assemblée (article 37 du décret du 17 mars 1967.). Ce dernier doit en revanche informer les copropriétaires (courrier, affichage dans les parties communes) puis convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de fixer les modalités de paiement des travaux concernés. Concernant l’appel de fonds en copropriété, le syndic a la possibilité d’appeler (après avoir consulté préalablement le conseil syndical) jusqu’à un tiers du montant des travaux estimés avant l’assemblée compte tenu du caractère urgent de la situation et dans la mesure où les entreprises réclament souvent des acomptes au début du chantier.

Quelques exemples de travaux à caractère urgents :

• Chaudière en panne durant la période hivernale ;
• Fuite d’une descente d’eau inondant les parties communes et/ou des lots privatifs ;
• Mur en passe de s’écrouler.

Comment fonctionne l’appel de fonds ?

L’appel de fonds en copropriété est édité par le syndic et transmis aux copropriétaires par courrier ou par voie dématérialisée (le syndic doit toutefois obtenir l’accord préalable de chaque copropriétaire pour ce mode d’envoi, lequel tend logiquement à se démocratiser de plus en plus parmi les copropriétaires.). Il est en outre en principe disponible sur l’intranet du syndic.

Il n’existe pas de délais légaux prévus par la loi pour l’envoi des appels de fonds. En général, les syndics adressent ceux-ci environ 15 jours avant le début du trimestre.

Concernant le contenu de l’appel de fonds, il convient de distinguer les charges générales des charges spéciales :

• Les charges générales concernent tous les copropriétaires ;
• Les charges spéciales concernent les équipements uniquement utilisés par certains copropriétaires (les résidents du rez-de-chaussée ne sont par exemple pas concernés par l’entretien de l’ascenseur).

Comment régler son appel de fonds ?

Les copropriétaires disposent de plusieurs moyens pour régler leur appel de fonds en copropriété :

• Virement bancaire ;
• Paiement via l’extranet du syndic de copropriété ;
• Prélèvement automatique ;
• Chèque.

Qui paie les appels de fonds ?

Les appels de fonds doivent être payés par les copropriétaires, ces derniers pouvant se retrouver dans 3 cas de figure différents :

• Les copropriétaires résidents : ceux-ci payent leurs charges en intégralité.
• Les copropriétaires bailleurs : ces derniers avancent l’intégralité des montants indiqués sur l’appel de fonds en copropriété et peuvent ensuite récupérer certaines charges auprès de leur locataire (la liste des charges récupérables sont fixées par les dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987.).
• Les copropriétaires vendeurs/acquéreurs : le copropriétaire vendeur est tenu de régler ses appels de fonds jusqu’à ce que la vente soit effective chez le notaire, lequel adresse préalablement au syndic un questionnaire (article 20) qui indique les éventuelles sommes dues par le copropriétaire vendeur (si tel est le cas, les sommes dues seront prélevées automatiquement sur le produit de la vente). En fonction de la date de la vente, le syndic adressera ensuite un reliquat du trop payé au copropriétaire vendeur.

Doit-on payer son appel de fonds en copropriété à tout prix ?

La réponse est oui.

Tout copropriétaire faisant obstacle au règlement de ses charges s’expose à une procédure de recouvrement, notamment celle de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, procédure dite accélérée. Si jamais il souhaite contester ses charges, le copropriétaire s’estimant lésé doit régler préalablement la somme litigieuse puis la contester ensuite, si nécessaire en recourant à une procédure.

Dans le cas où le litige opposerait l’ensemble du syndicat des copropriétaires au syndic, il convient là aussi pour les copropriétaires de régler les appels de fonds puis de ne pas approuver les comptes à l’assemblée en prévision d’une éventuelle procédure à l’encontre du syndic (après avoir préalablement pris soin de remplacer celui-ci).

Quand payer les appels de fonds de la copropriété ?

• Les appels de fonds trimestriels correspondants au budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre mais ceux-ci peuvent être réglés dès réception par le copropriétaire (pour rappel, le syndic les adresse en moyenne 15 jours avant le début du nouveau trimestre.).
• La date d’exigibilité des appels de fonds exceptionnels ou urgents est indiquée sur le procès-verbal de l’assemblée générale.

Le syndic procède systématiquement à une régularisation à l’issue de l’exercice écoulé en facturant les charges réelles et en remboursant les appels de fonds prévisionnels.

Le syndic présente les comptes à l’assemblée générale, lesquels sont approuvés ou non par le syndicat des copropriétaires. En cas de solde bénéficiaire, le syndic rembourse aux copropriétaires les sommes dues. Si en revanche le solde est déficitaire alors le syndic appellera un reliquat de régularisation aux copropriétaires lors du prochain appel de fonds.

Assurez-vous de payer vos charges de copropriété au bon prix en recourant à notre maîtrise des charges courantes et travaux !

Je baisse mes charges de copropriété

Que faire si un ou plusieurs copropriétaires ne règlent pas leur(s) appel(s) de fonds ?

Si un ou plusieurs copropriétaires ne règlent pas leur appel de fonds en copropriété, l’une des missions du syndic consiste à effectuer le suivi des impayés.

La première étape consiste pour le syndic à adresser une relance par simple courrier. Celle-ci n’est en principe pas facturée (bien que cela puisse être le cas chez certains syndics). En cas d’absence de réaction, le syndic peut contacter directement le copropriétaire pour tenter de résoudre le problème à l’amiable (par exemple en échelonnant les règlements en souffrance).

Si cette seconde démarche n’aboutit pas, le syndic doit alors initier un formalisme procédural pour recouvrir les impayés du propriétaire concerné :

• Il doit d’abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au copropriétaire débiteur puis éventuellement prendre une hypothèque légale pour garantir la dette de ce dernier.
• Il peut ensuite adresser éventuellement une relance après la mise en demeure (par exemple 15 jours après).
• Si le copropriétaire n’a toujours pas réglé ses charges dues, le syndic peut alors solliciter au choix un huissier qui lui délivrera un commandement de payer ou bien un avocat qui adressera une mise en demeure.
• La dernière étape consiste enfin à initier une procédure, au fond ou bien accélérée (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.).

L’essentiel en deux mots

• L’appel de fonds en copropriété est donc le moyen permettant aux copropriétaires d’alimenter la résidence en trésorerie afin que le syndic puisse régler les dépenses nécessaires tout au long de l’année.
• Outre les appels de fonds trimestriels « classiques », des dépenses exceptionnelles peuvent également être appelées par le syndic, notamment pour des travaux prévus ou urgents.
• Document propre à chaque copropriétaire dont le montant est déterminé par ses tantièmes et d’éventuelles charges spéciales, l’appel de fonds doit toujours être impérativement réglé par son destinataire.
• En cas de litige, le copropriétaire s’estimant lésé peut contester le montant des sommes réclamées, mais doit toujours régler les provisions préalablement.
• Il relève enfin de la mission du syndic d’effectuer le suivi des impayés. Si besoin, celui-ci peut recourir au processus procédural exposé précédemment.