La réponse en bref
La majorité dépend de la décision votée. Article 24 : plus de voix pour que contre parmi les présents et représentés. Article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires. Article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Unanimité : tous les copropriétaires, pour les décisions les plus lourdes.
Mis à jour le 9 octobre 2026
Un copropriétaire brandit l’article 25, un autre exige l’unanimité, le syndic sort sa calculette. Pendant ce temps, la même résolution pourrait réussir ou échouer selon l’article qu’on lui applique. Tout se joue sur la base de calcul.
ADB Conseils, c’est plus de 30 ans de savoir-faire en copropriété, une équipe installée à Paris 15e, rue Ferdinand Fabre, et un fondateur, Francis Bourriaud, qui a préparé des assemblées pendant près de 25 ans comme syndic professionnel. Pour rendre les majorités concrètes, ce guide suit un seul vote dans un immeuble fictif et le fait passer par les quatre niveaux de la loi.
>>> Je fais vérifier mes votes d’assemblée générale par un expert
Pourquoi un même vote réussit-il ou échoue-t-il selon l’article de loi ?
Parce que chaque article calcule la majorité sur une base différente. Les uns comptent les présents, les autres comptent tout l’immeuble.
Posons le décor avec un immeuble fictif de 1 000 tantièmes et 20 copropriétaires. Le jour de l’assemblée, 12 copropriétaires sont présents ou représentés et totalisent 600 tantièmes. Une résolution recueille 380 voix pour et 220 voix contre, sans abstention. Les 400 tantièmes restants sont absents.
Ce vote va passer devant les quatre niveaux de la loi du 10 juillet 1965. Les voix se comptent en tantièmes, qui figurent dans l’état descriptif de division, pas en têtes.
Ces 380 voix suffisent-elles à la majorité simple de l’article 24 ?
Oui. La majorité simple de l’article 24 exige plus de voix pour que de voix contre, parmi les copropriétaires présents ou représentés. Ici, 380 contre 220 : la résolution est adoptée. Les abstentions ne sont pas comptées, et les 400 tantièmes absents ne pèsent rien.
C’est le vote du quotidien : budget prévisionnel, comptes, quitus, organisation du conseil syndical, travaux de conservation. La réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 24 octobre 2023 (question écrite n° 9815) y range aussi les travaux de préservation de la santé et de la sécurité, et d’accessibilité, tant qu’ils n’affectent ni la structure ni les équipements essentiels.
Un pouvoir donné à un voisin compte comme une présence : le mandataire signe la feuille de présence au nom de ceux qu’il représente, et les mandats y sont joints. C’est la seule majorité qui avantage les présents, d’où le conseil que répètent tous les syndics : venez, ou donnez un pouvoir.
Et à la majorité absolue de l’article 25 ?
Pas du premier coup. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris : plus de 500 sur 1 000. Avec 380 voix, la résolution échoue en première lecture.
C’est pourtant le seuil de décisions importantes : désignation et révocation du syndic, désignation et révocation du conseil syndical, travaux d’économies d’énergie depuis la loi ELAN, travaux d’amélioration, digicode ou interphone. Pour préparer la désignation d’un syndic bénévole, notre page pour devenir syndic bénévole détaille les étapes.
Les absents comptent donc… contre, de fait. Quand 400 tantièmes ne viennent pas, il faut un score écrasant parmi ceux qui sont là.
La passerelle de l’article 25-1 sauve-t-elle la résolution ?
Ici, oui. Notre résolution a recueilli 380 voix, soit plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires (334). La passerelle de l’article 25-1 autorise alors un second vote immédiat, dans la même assemblée, à la majorité simple de l’article 24.
Avec 380 voix pour et 220 contre, elle passe au second tour. Inutile de reconvoquer tout l’immeuble.
L’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020, a généralisé cette passerelle à toutes les décisions de l’article 25. Avant, un second vote pouvait avoir lieu lors d’une assemblée ultérieure. Pour préparer l’ordre du jour résolution par résolution, notre modèle de convocation d’assemblée générale vous aide.
Et la double majorité de l’article 26, y arrive-t-on ?
Non. L’article 26 demande deux conditions à la fois : la majorité des copropriétaires, en nombre de personnes, et au moins les deux tiers des voix, soit 667 sur 1 000. Avec 380 voix, le compte n’y est pas.
La passerelle de l’article 26-1 existe : si la décision recueille l’approbation d’au moins la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous (334), un second vote immédiat a lieu à la majorité de l’article 25. Notre résolution franchit ce premier filtre, mais le second vote exige plus de 500 voix : elle échoue.
Un garde-fou limite le jeu. Selon le décret du 2 juillet 2020, une décision soumise à l’article 26 ne peut pas descendre jusqu’à l’article 24. Un seul rebond, pas deux, comme l’explique Lefebvre Dalloz.
À l’article 26 relèvent par exemple la modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, ou la suppression du poste de concierge ou de gardien.
Quand l’unanimité devient-elle obligatoire ?
Pour les décisions les plus lourdes, la loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires, pas seulement des présents. Avec 220 voix contre et 400 tantièmes absents, notre résolution n’aurait eu aucune chance.
Les exemples classiques : la suppression d’un équipement collectif comme l’ascenseur ou le chauffage, la vente de parties communes, ou la modification de la répartition des charges dans le cas général. La loi prévoit parfois des exceptions, par exemple pour des modifications liées à des travaux ou à des actes d’acquisition et de disposition décidés par l’assemblée.
La réponse ministérielle de 2023 donne des cas concrets sur les parties communes. Un droit d’usage privatif accordé comme simple autorisation précaire et révocable se vote à l’article 24. S’il est indissociable de la propriété du lot, il faut l’article 26. Pour des places de parking visiteurs, l’usage privatif relève de l’article 26, tout comme la vente à des copropriétaires, à condition de ne pas modifier la destination de l’immeuble : sinon, c’est l’unanimité.
Le conseil d’ADB Conseils
Avant d’envoyer la convocation, notez à côté de chaque résolution la majorité requise et le texte de loi qui la fixe. Vous gagnez du temps le soir de l’assemblée et vous évitez de rouvrir le débat sur le calcul.
Quelle majorité pour votre propre résolution ?
Choisissez la décision que vous voulez soumettre au vote, et l’outil vous donne la majorité requise, avec la passerelle éventuelle.
Pour retenir l’essentiel, voici le récapitulatif. Les seuils suivent la page de l’ANIL sur les majorités et la fiche de Justice.fr sur les règles de vote.
| Majorité | Seuil à atteindre | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Majorité simple (article 24) | Plus de voix pour que contre, parmi les copropriétaires présents ou représentés | Budget prévisionnel, approbation des comptes, quitus, travaux de conservation de l’immeuble |
| Majorité absolue (article 25) | La majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation ou révocation du syndic, du conseil syndical, travaux d’économies d’énergie |
| Double majorité (article 26) | La majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement sur l’usage et l’administration des parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Suppression d’un ascenseur, vente de parties communes, répartition des charges dans le cas général |
Comment compter les voix, les abstentions et les votes par correspondance ?
Les voix se comptent en tantièmes, résolution par résolution. Les abstentions ne comptent pas à la majorité simple, mais elles n’aident pas à atteindre la majorité absolue.
Les absents non représentés sont des défaillants, ceux qui ont voté contre des opposants. Ces deux catégories ont deux mois pour contester, après notification du procès-verbal.
Un vote par correspondance sans sens précis, ou exprimant une abstention, compte comme défavorable. Si la résolution est modifiée en séance, le copropriétaire qui a voté par correspondance sur l’ancienne version est considéré comme défaillant. Notre formulaire de vote par correspondance évite ces pièges.
Deux règles méritent d’être connues avant de compter. Un copropriétaire qui possède plus de la moitié des parties communes voit son nombre de voix réduit à la somme des voix des autres. Et une question absente de l’ordre du jour peut être discutée, jamais votée.
La visioconférence est possible depuis la loi ELAN, et ces participants figurent sur la feuille de présence. Voyez notre page sur les assemblées générales à distance.
Questions fréquentes sur les majorités de vote en copropriété
Quelle est la différence entre majorité simple et majorité absolue ?
La majorité simple se calcule parmi les copropriétaires présents ou représentés : il faut plus de voix pour que contre. La majorité absolue se calcule sur tous les copropriétaires, absents compris : il faut plus de la moitié de l’ensemble des voix.
Les abstentions comptent-elles dans un vote d’assemblée générale ?
À la majorité simple, les abstentions ne sont pas comptées. À la majorité absolue, elles n’aident pas à atteindre le seuil, puisqu’il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires. Un vote par correspondance exprimant une abstention est compté comme défavorable.
Qu’est-ce que la passerelle de l’article 25-1 ?
C’est un second vote à la majorité simple, organisé dans la même assemblée, quand une résolution soumise à la majorité absolue a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle évite de convoquer une nouvelle réunion.
Quelle majorité faut-il pour désigner ou révoquer le syndic ?
La désignation et la révocation du syndic se votent à la majorité absolue de l’article 25. Il faut donc la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
Quelle majorité faut-il pour des travaux d’économies d’énergie ?
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les travaux d’économies d’énergie relèvent de la majorité absolue de l’article 25. Le vote reste à la majorité simple quand les travaux sont rendus obligatoires, par exemple lors d’un ravalement imposé.
Quand l’unanimité est-elle obligatoire en copropriété ?
L’unanimité de tous les copropriétaires est exigée pour les décisions les plus lourdes, comme la suppression d’un ascenseur, la vente de parties communes ou la modification de la répartition des charges dans le cas général. Quelques exceptions existent selon la nature des travaux.
Faire valider vos majorités de vote par un professionnel
Une résolution votée à la mauvaise majorité, c’est une décision que n’importe quel opposant peut attaquer. Chez ADB Conseils, on relit vos résolutions avant l’envoi de la convocation et on vérifie le seuil de chacune.
En consultation, à Paris, par téléphone ou en visioconférence, vous repartez avec une réponse précise pour votre immeuble. Pour un suivi régulier, l’assistance du conseil syndical existe aussi en abonnement.
Rendez-vous sur notre page de consultation en copropriété.
Ce qu’il faut retenir
- ➭ Les voix se comptent en tantièmes, pas en têtes.
- ➭ Article 24 : plus de voix pour que contre parmi les présents et représentés.
- ➭ Article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires.
- ➭ Article 26 : la majorité des copropriétaires et au moins deux tiers des voix.
- ➭ Unanimité : tous les copropriétaires, pour les décisions les plus lourdes.
- ➭ La passerelle permet un second vote immédiat si un seuil intermédiaire est atteint.
- ➭ Notez la majorité requise à côté de chaque résolution dans la convocation.
À lire aussi : Pour que chaque voix compte, il faut une convocation sans faille : voici notre modèle gratuit de convocation à l’assemblée générale de copropriété.
Sources : ANIL, la majorité des décisions d’assemblée générale ; Justice.fr, les règles de vote en assemblée générale de copropriété ; Assemblée nationale, question écrite n° 9815 et réponse ministérielle ; Lefebvre Dalloz, les passerelles des articles 25-1 et 26-1.
