La réponse en bref
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Le délai est de deux mois après la notification du procès-verbal, et de cinq ans si le procès-verbal n’a pas été notifié. Un avocat est obligatoire.
Mis à jour le 9 octobre 2026
Le facteur sonne, vous signez, et dans l’enveloppe se trouve le procès-verbal de l’assemblée. Une résolution vous a déplu ou vous paraît bancale. À partir de cette seconde, une horloge démarre, et elle ne s’arrête pas pour vous attendre.
ADB Conseils accompagne les copropriétaires, les conseils syndicaux et les syndics bénévoles depuis Paris (15 rue Ferdinand Fabre, dans le 15e). Notre fondateur, Francis Bourriaud, a été syndic professionnel pendant près de 25 ans : il a vu des contestations bien fondées et d’autres qui n’avaient aucune chance. Ce guide suit la contestation dans l’ordre du calendrier, du soir de l’assemblée jusqu’à l’assignation.
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Avant de compter les jours, avez-vous le droit de contester ?
Oui, si vous êtes opposant ou défaillant. L’opposant a voté contre. Le défaillant était absent et non représenté. Ceux qui ont voté pour la résolution, eux, ne peuvent pas la contester : il aurait fallu y penser avant de lever la main.
Pas besoin de prouver un préjudice particulier. Il suffit de démontrer qu’une règle légale n’a pas été respectée. Les fiches de Service-public et de Justice.fr le confirment : l’action vise une irrégularité, pas un simple désaccord.
Un doute sur votre statut ? Regardez le procès-verbal. Il nomme les copropriétaires opposants, abstentionnistes et défaillants, avec leur nombre de voix. Si votre nom y figure comme opposant ou défaillant, la porte est ouverte. Si vous ne figurez nulle part, demandez la feuille de présence et le détail des votes au syndic.
La contestation vise la décision, pas les personnes. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Que faire le soir même de l’assemblée, au jour J ?
Garder des traces. C’est le moment où le dossier se construit, bien avant que vous sachiez si vous contesterez.
Avant de quitter la salle, notez ce qui vous a gêné : une question traitée sans figurer à l’ordre du jour, un décompte de voix flou, un vote refait. Demandez à voir la feuille de présence, et vérifiez que le procès-verbal est signé en fin de séance. Photographiez la feuille si le syndic le permet.
Pourquoi tant de précautions ? Parce que le procès-verbal arrive des semaines plus tard, et que la mémoire des débats s’efface vite. Une note écrite le jour même vaut mieux que mille souvenirs reconstitués.
Gardez aussi votre convocation avec ses pièces jointes. C’est elle qui dira si la résolution a été annoncée correctement. Notre modèle de convocation d’assemblée générale liste les documents qui doivent y figurer.
Comment le syndic doit-il notifier le procès-verbal, dans le mois qui suit ?
Le syndic notifie les décisions aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le mois qui suit l’assemblée, par lettre recommandée avec avis de réception. La voie électronique est possible si le copropriétaire a donné son accord écrit.
La notification est accompagnée de la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le texte qui fixe le délai de contestation. Sans notification, le délai de deux mois ne démarre pas, et c’est le délai de cinq ans qui s’applique.
Cette forme n’est pas un détail. L’article 18 du décret du 17 mars 1967 impose de reproduire l’alinéa 2 de l’article 42, et la jurisprudence en déduit qu’une notification irrégulière ne fait pas courir le délai de deux mois (Cour de cassation, 28 janvier 2015, pourvoi n° 13-23552, commenté par l’ANIL). Une notification faite plus d’un mois après l’assemblée fait, elle, courir le délai de deux mois à compter de son envoi (Cour de cassation, 6 octobre 2009, pourvoi n° 08-18448). Le texte de l’article 42 figure sur Légifrance.
Les autres copropriétaires reçoivent en général le procès-verbal par lettre simple. Le syndic doit aussi informer les occupants de l’immeuble dans les trois mois qui suivent chaque assemblée.
Un conseil de bon sens : conservez l’enveloppe, l’avis de passage et l’accusé de réception. Ce sont eux qui prouvent la date de départ de votre délai.
Quand le délai de deux mois commence-t-il, et quand se termine-t-il ?
Si le procès-verbal est notifié dans le mois qui suit l’assemblée, le délai pour contester est de deux mois après la notification. Sans notification, la décision peut être contestée pendant cinq ans.
Le délai de deux mois court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Un exemple concret : la lettre est présentée à votre domicile le 12 novembre. Le délai court à partir du lendemain, le 13 novembre, et expire le 13 janvier à minuit. Si cette date tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, elle est reportée au premier jour ouvrable suivant.
Gardez donc l’avis de passage, même si vous allez chercher le courrier plus tard : c’est la première présentation qui compte, pas la date de retrait. L’assignation doit être délivrée au syndicat avant l’échéance, pas seulement préparée. Le calcul est détaillé par un cabinet d’avocats spécialisé.
Passé ce délai, la décision ne peut plus être remise en cause, même irrégulière. Le délai de deux mois est un délai préfix, et non une simple prescription : découvrir une irrégularité après l’échéance ne le rouvre pas (Cour de cassation, 19 décembre 2007, pourvoi n° 06-21410).
| Situation | Délai pour contester | Point de départ |
|---|---|---|
| Procès-verbal notifié dans le mois qui suit l’assemblée | 2 mois | Lendemain de la première présentation de la lettre recommandée |
| Procès-verbal non notifié | 5 ans | Date de l’assemblée générale |
| Décision de travaux d’amélioration jugée somptuaire par un opposant | 2 mois | Notification du procès-verbal |
Puis-je encore contester ma décision d’assemblée générale ?
Choisissez ci-dessous la situation qui ressemble à la vôtre, et l’outil vous indique où vous en êtes côté délais. Il ne remplace pas un avis juridique.
Dans quels cas une décision d’assemblée générale peut-elle être annulée ?
Une décision est annulée quand elle est irrégulière, c’est-à-dire quand une règle de forme ou de fond n’a pas été respectée. Un simple désaccord ne suffit pas.
Les cas d’irrégularité les plus fréquents :
- la résolution n’a pas été adoptée à la majorité requise
- la question a été traitée sans figurer à l’ordre du jour
- la convocation est absente ou irrégulière
- des documents obligatoires n’étaient pas joints à la convocation.
Prenons des exemples. Une résolution sur le remplacement de l’ascenseur ajoutée en séance, alors qu’elle ne figurait pas dans la convocation, peut être discutée mais pas votée. Une résolution soumise au vote sans les documents obligatoires est fragilisée. Une convocation envoyée en retard ou à la mauvaise adresse pose un problème de forme.
Deux autres cas relèvent de la forme. L’absence de feuille de présence rend l’assemblée nulle. L’absence de signature du procès-verbal en fin de séance (article 17 du décret de 1967) peut aussi justifier une demande de nullité, mais c’est au contestataire de prouver que le PV n’était pas signé (Cour de cassation, 9 juin 2016, pourvoi n° 15-17094, commenté par l’ANIL).
Un cas particulier existe pour les travaux d’amélioration. Une décision de travaux n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui saisit le tribunal dans les deux mois pour faire reconnaître un caractère somptuaire, c’est-à-dire une dépense excessive au regard de l’immeuble.
Si la décision contestée est un refus de quitus ou un désaccord sur les comptes, d’autres leviers existent : voyez notre page sur le quitus au syndic.
Peut-on régler le désaccord avant d’aller en justice ?
Souvent, oui, et c’est l’étape la moins chère. Pendant vos deux mois, vérifiez les faits : relisez la convocation, le procès-verbal et la feuille de présence, et comparez avec la loi. Beaucoup de désaccords se règlent sans juge.
Demandez des explications écrites au syndic. Un courrier précis, avec la résolution visée et la règle qui vous paraît violée, suffit parfois à obtenir une rectification ou un nouveau vote. Attention toutefois : ce courrier n’arrête pas le délai. Continuez à compter.
Le conseil syndical peut servir d’intermédiaire. Il connaît l’immeuble, il a le dossier, et il peut obtenir du syndic une explication qu’un copropriétaire isolé aurait du mal à décrocher. Si le syndic refuse tout dialogue, gardez une trace écrite de chaque demande : elle servira de pièce plus tard.
Si le désaccord porte sur les comptes, un regard extérieur aide. Notre audit des comptes de copropriété permet de savoir si les dépenses contestées sont justifiées. Et si la difficulté vient du syndic lui-même, notre page sur l’abus de pouvoir d’un syndic de copropriété détaille les recours possibles.
Le conseil d’ADB Conseils
Dès que vous recevez la lettre recommandée, notez la date de première présentation et comptez deux mois. Relisez ensuite le procès-verbal avec la convocation à côté : majorité, ordre du jour, pièces jointes. Si un point vous semble irrégulier, voyez un professionnel avant de payer un avocat.
Comment se passe l’assignation devant le tribunal judiciaire ?
Le recours se fait devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble, et il faut obligatoirement passer par un avocat. Il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.
Si le tribunal donne raison au requérant, il annule la décision irrégulière et peut accorder des dommages et intérêts. S’il lui donne tort, le requérant peut être condamné à des dommages et intérêts pour recours abusif.
Avant de voir l’avocat, rassemblez un dossier propre : la convocation et ses pièces jointes, le procès-verbal, la feuille de présence, la lettre de notification et l’accusé de réception. Plus le dossier est clair, plus la consultation est efficace, et moins elle coûte.
Quatre pièges reviennent sans cesse. Le premier : laisser passer les deux mois, alors qu’il suffisait de noter la date dans l’agenda. Le deuxième : attaquer sans avocat, ce qui rend l’assignation irrecevable. Le troisième : viser le mauvais défendeur, par exemple un voisin ou le président de séance. Le quatrième : contester sans motif légal. « Je trouve ces travaux inutiles » est un désaccord d’opportunité, pas une irrégularité.
On n’attaque donc pas une décision pour le plaisir. Il faut un motif solide, des pièces et une assignation déposée à temps. Pour apprendre à préparer et tenir une assemblée sans prêter le flanc à la contestation, nous proposons aussi une formation sur l’assemblée générale.
Questions fréquentes sur la contestation d’une décision d’assemblée générale
Qui peut contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Seuls les copropriétaires opposants, qui ont voté contre, ou défaillants, absents et non représentés, peuvent contester. Il leur suffit de démontrer qu’une règle légale n’a pas été respectée, sans avoir à prouver un préjudice particulier.
Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?
Le délai est de deux mois à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie le procès-verbal. Si le procès-verbal n’a pas été notifié, la décision peut être contestée pendant cinq ans.
Faut-il un avocat pour contester une décision d’assemblée générale ?
Oui, le recours devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble impose de passer par un avocat. Le recours est dirigé contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.
Que risque-t-on en contestant une décision d’assemblée générale ?
Si le tribunal donne tort au requérant, celui-ci peut être condamné à des dommages et intérêts pour recours abusif. Si le tribunal lui donne raison, la décision irrégulière est annulée et des dommages et intérêts peuvent être accordés.
Une résolution votée à la mauvaise majorité est-elle valable ?
Une résolution qui n’a pas été adoptée à la majorité requise est un cas d’irrégularité, donc la décision peut être annulée par le tribunal. Il faut agir dans le délai de deux mois après la notification du procès-verbal.
Que se passe-t-il si le syndic ne notifie pas le procès-verbal ?
Le procès-verbal doit être notifié aux opposants et défaillants dans le mois qui suit l’assemblée. À défaut de notification, le délai de contestation est de cinq ans à compter de l’assemblée générale.
Faire analyser votre contestation par un professionnel
Contester ou ne pas contester ? Chez ADB Conseils, on lit votre convocation et votre procès-verbal, on vérifie les majorités et on vous dit si le motif tient la route avant que vous engagiez un avocat.
La consultation d’une heure se fait à Paris, par téléphone ou en visioconférence. Vous pouvez aussi confier l’assistance de votre conseil syndical à nos experts, à l’année.
Prenez rendez-vous via notre page de consultation en copropriété.
Ce qu’il faut retenir
- ➭ Seuls les opposants et défaillants peuvent contester.
- ➭ Le délai est de deux mois après la notification du procès-verbal.
- ➭ Sans notification, le délai est de cinq ans à compter de l’assemblée.
- ➭ Le recours se fait devant le tribunal judiciaire, avec un avocat.
- ➭ Il faut démontrer une irrégularité : majorité, ordre du jour, convocation ou pièces.
- ➭ Un recours sans motif solide peut être condamné pour abus.
- ➭ Avant d’agir, vérifiez les faits et demandez un avis extérieur.
À lire aussi : Pour contester ou défendre une décision, tout commence par la convocation : voici notre modèle gratuit de convocation à l’assemblée générale de copropriété.
Sources : Service-public.fr, contester une décision d’assemblée générale ; Justice.fr, contester une décision prise en assemblée générale de copropriété ; ANIL, le déroulement de l’assemblée générale ; ANIL, vice de forme du procès-verbal et délai de contestation ; ANIL, obligation de signature du procès-verbal ; Légifrance, article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Simonnet Avocat, calcul du délai de deux mois.
