Introduit par la loi ALUR de 2014, le fonds travaux permet aux copropriétaires de constituer une épargne pour financer les gros travaux à venir pour l’immeuble. Quand intervient plus précisément le déblocage de ces fonds ? Est-il obligatoire de constituer un fonds travaux ? Comment celui-ci est-il déterminé ? Existe-t-il un montant minimum et un montant maximum prévus par la loi ? Comment comptabiliser ces fonds spécifiques ? Focus sur le déblocage du fonds de travaux loi ALUR au sein de cet article.
C’est quoi le fond de travaux Alur ?
Introduit par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), Le fond travaux en constitue l’une des mesures phares et consiste en une épargne permettant de financer les gros travaux à venir pour la copropriété.
- Le fonds ALUR a en ce sens remplacé le fonds de prévoyance, qui était jusqu’ici facultatif, alors que le fonds ALUR est lui obligatoire comme nous le verrons ultérieurement.
Le fonds travaux s’inscrit dans les actions proposées par la loi ALUR (notamment avec l’assouplissement des règles de majorité en AG concernant le vote des travaux) afin de lutter contre la dégradation des copropriétés et l’habitat indigne tout en initiant parallèlement la transition écologique.
Les modalités du fonds travaux loi ALUR ont depuis été modifiées par les nouvelles propositions de la loi Climat & Résilience tel que nous pourrons le voir également.
Où trouver le montant du fonds de travaux ?
Le montant du fonds ALUR est voté chaque année lors de l’assemblée générale, il est donc consultable dans le procès-verbal de l’AG.
Quel est le montant maximum du fonds de travaux loi ALUR ?
Le fonds ALUR est alimenté tous les ans d’un montant correspondant à au moins 5 % du budget prévisionnel à venir pour la résidence. Les copropriétaires peuvent voter en AG (à la majorité de l’article 25) un taux supérieur s’ils le souhaitent, et ce sans limite de seuil.
Le fonds travaux est en ce sens obligatoire car d’ordre public, il n’est pas possible pour la copropriété d’y déroger, sauf si celle-ci :
- a été construite il y a moins de 10 ans ;
- a effectué un diagnostic technique global (DTG) dont le résultat n’a pas fait apparaître de nécessité de travaux dans les 10 prochaines années ;
- a déjà constitué un fonds équivalent soit au budget d’un exercice entier soit à 50% du plan pluriannuel de travaux (PPT).
La constitution du fonds travaux est toutefois aussi recommandée dans les cas précédents puisque les travaux finiront à terme par survenir.
BON À SAVOIR :
Grâce à la loi Climat & Résilience, il est désormais possible d’indexer le fonds travaux loi ALUR à partir du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) soit un montant de 2,5 % du total des travaux tous les ans pendant 10 ans si le plan est adopté.
Un exemple : Soit un budget pour la copropriété d’un montant de 100 000 euros et un fonds travaux de 5 000 euros (5 % du budget annuel). Avec un PPT révélant des travaux d’un montant de 800 000 euros, le fonds travaux ALUR sera alimenté de l’ordre de 20 000 euros (soit 2,5 % de 800 000 euros) tous les ans pendant 10 ans en remplacement des 5 000 euros constitués chaque année jusqu’ici.
Il est aussi possible de cesser d’alimenter le fonds travaux si celui-ci est déjà équivalent soit au montant du budget d’un exercice soit à 50 % du PPT. Un vote en assemblée générale est alors nécessaire pour ce faire.
Quelles sanctions si le fonds travaux ALUR n’est pas constitué ?
La loi n’a pas prévu de sanctions dans le cas où le fonds travaux ne serait pas constitué. Il existe néanmoins des conséquences, tant pour le syndic que pour la copropriété :
- Le syndic engage effectivement sa responsabilité.
- La copropriété, elle, s’expose au risque financier qu’un nouveau copropriétaire poursuive le syndicat concernant la quote-part du fonds travaux non constituée par l’ancien copropriétaire, ces fonds étant rattachés aux lots comme nous le verrons ultérieurement. A noter que ce risque s’est nettement accru depuis que le PPT indexe le fonds ALUR comme nous l’avons vu, avec des montants provisionnés bien plus conséquents à la clé.
Quand utiliser le fonds de travaux ALUR ?
L’utilisation du fonds de travaux loi Alur est réglementée. Étant destiné aux travaux importants (chaufferie, ravalement, toiture…), il convient de l’utiliser pour ces chantiers impactant financièrement la copropriété : travaux de rénovation et de conservation de l’immeuble, des travaux d’amélioration de la performance énergétique…
BON À SAVOIR :
Il est possible et recommandé pour la copropriété de recourir à un prêt collectif en complément du fonds travaux afin de financer ces derniers. Ces prêts présentent l’avantage de proposer généralement des taux très peu élevés.
La réalisation des travaux est soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic est ensuite chargé de procéder à leur exécution des travaux. Il utilise les fonds du compte spécialement dédié aux travaux pour gérer des dépenses et régler les entreprises chargées des chantiers.
Comment comptabiliser les fonds de travaux ?
Le fonds travaux loi ALUR est alimenté au moyen d’appels de fonds (soit au sein de l’appel trimestriel « classique » avec une ligne dédiée soit via un appel spécifique). Les fonds sont ensuite placés sur un compte spécialement dédié aux travaux et ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (donnant lieu à rémunération au même titre que le compte courant de la résidence).
Les fonds de travaux sont-ils comptabilisés en charges générales ou bien en charges spéciales ?
Initialement, il n’était possible de solliciter le fonds de travaux ALUR que pour les travaux comptabilisés en charges générales uniquement.
Mais depuis la loi ELAN, les charges spéciales sont également concernées et les syndics doivent ainsi tenir compte de l’affectation de la clé de répartition correspondant aux travaux votés.
Le fonds travaux est-il comptabilisé en fonction du lot ou bien du copropriétaire ?
En dépit d’une idée souvent répandue, les sommes rattachées au fonds ALUR sont comptabilisées en fonction du lot et non du copropriétaire les ayant honorés. Par conséquent, les fonds réglés ne peuvent être récupérés à l’occasion d’une vente.
L’essentiel à retenir sur le fonds travaux loi Alur
- Comptant parmi les principales mesures de la loi ALUR, le fonds travaux s’inscrit dans un objectif de lutte contre l’habitat indigne et la dégradation des copropriétés tout en initiant parallèlement la transition écologique.
- Épargne visant à financer les gros travaux à venir pour la résidence, le fonds de travaux ALUR est d’ordre public et donc obligatoire.
- Il est surtout recommandé de le constituer sans faute tous les ans afin d’éviter de potentielles actions en justice pour la copropriété dans la mesure où le fonds est rattaché, non pas au copropriétaire, mais au lot.
- À noter que depuis la loi Climat & Résilience, le fonds travaux loi ALUR est désormais indexé sur le PPT si ce dernier est adopté.
