Vous ouvrez votre règlement de copropriété, puis votre dernier appel de fonds. Pour le même appartement, vous trouvez 125 tantièmes ici, 180 ailleurs, et parfois zéro dans une troisième colonne.
On comprend vite pourquoi les chiffres finissent par se mélanger.
Les tantièmes de charges et tantièmes de copropriété apparaissent souvent côte à côte, mais ils ne servent pas au même calcul. Les tantièmes de copropriété représentent la part de parties communes attachée à votre lot. Les tantièmes de charges indiquent la part des dépenses que ce même lot doit supporter.
Les deux valeurs peuvent être identiques. Elles peuvent aussi être très différentes, sans qu’il y ait la moindre erreur.
Tout dépend de ce qu’on regarde : le lot concerné, la dépense facturée et la grille utilisée.
ADB Conseils, cabinet spécialisé dans l’assistance et l’expertise en copropriété, vous explique comment lire ces chiffres sans vous perdre dans les colonnes du règlement.
Tantièmes de charges et tantièmes de copropriété : deux usages pour un même lot
On peut partir d’un exemple très simple.
Vous possédez un appartement, une cave et un parking. L’ensemble représente une certaine part de l’immeuble. Pourtant, l’ascenseur ne dessert peut-être que l’appartement, tandis que le portail automatique ne concerne que le parking.
Le même propriétaire peut donc relever de plusieurs calculs en même temps.
Les tantièmes de copropriété suivent le lot
Un lot de copropriété comprend une partie privative et une fraction des parties communes.
Quand vous achetez un appartement, vous devenez propriétaire du logement lui-même, mais aussi d’une part du sol, des murs porteurs, de la toiture, des couloirs et des autres éléments communs prévus par le règlement.
Cette part est exprimée en tantièmes.
La copropriété peut utiliser une base de 1 000, 10 000 ou 100 000. Peu importe le nombre retenu : ce qui compte, c’est la proportion représentée par votre lot dans l’ensemble.
Pour fixer cette valeur, on regarde notamment :
- La superficie du lot
- Sa consistance
- Sa situation dans l’immeuble
- Sa configuration
- Certaines caractéristiques propres au bâtiment
Deux appartements de même surface peuvent donc recevoir des tantièmes différents.
L’un peut se trouver à un étage plus recherché, bénéficier d’une meilleure situation ou présenter une configuration jugée plus favorable au moment de la mise en copropriété.
Ces tantièmes restent attachés au lot, même lorsque son propriétaire change.
Les tantièmes de copropriété servent aussi aux votes
Cette quote-part ne reste pas enfermée dans un tableau technique.
Elle sert aussi, en principe, à déterminer les droits de vote du copropriétaire en assemblée générale.
Un lot représentant 120 tantièmes généraux donne donc 120 voix sur le total prévu par la copropriété, sous réserve des règles particulières qui peuvent s’appliquer dans certaines situations.
L’ascenseur ou le chauffage peuvent afficher d’autres chiffres sans modifier ce poids général.
Un même appartement peut très bien présenter :
- 120 tantièmes généraux
- 165 tantièmes d’ascenseur
- 95 tantièmes de chauffage
Le copropriétaire conserve ses 120 voix sur la grille générale.
Une contribution élevée à un équipement ne donne pas davantage de pouvoir de décision sur l’ensemble de la copropriété.
Les tantièmes de charges suivent la dépense
Les tantièmes de charges servent à répartir les sommes payées par les copropriétaires.
On ne part plus seulement de la valeur du lot. On regarde aussi la nature de la dépense et les lots qui doivent réellement y participer.
Les charges générales couvrent habituellement les dépenses qui concernent toute la copropriété :
- L’assurance de l’immeuble
- Les honoraires du syndic
- L’entretien des parties communes générales
- Certaines dépenses administratives
- Les travaux concernant l’ensemble immobilier
Les charges spéciales suivent une logique plus ciblée.
Elles concernent par exemple :
- L’ascenseur
- Le chauffage collectif
- Le portail
- Une cage d’escalier
- Un bâtiment particulier
- Un équipement réservé à certains lots
Le syndic ne choisit pas la colonne qui l’arrange au moment d’émettre l’appel de fonds. Il applique la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété.
La catégorie de la dépense décide de la grille à utiliser.
Un même chiffre peut apparaître deux fois
Dans de nombreuses copropriétés, les tantièmes de propriété et les tantièmes de charges générales sont identiques.
Cette situation est parfaitement logique.
Les charges générales sont souvent réparties selon la valeur relative des lots. La même série de chiffres peut donc servir à deux choses :
- Représenter la part de parties communes
- Calculer la contribution aux dépenses générales
Vous pouvez ainsi retrouver 125 tantièmes dans la colonne de propriété et 125 tantièmes dans celle des charges générales.
Le chiffre est le même, mais le rôle n’est pas le même.
Ailleurs, les valeurs changent parce que la dépense répond à une autre logique. L’ascenseur, le chauffage ou le portail ne concernent pas toujours tous les lots de la même manière.
Un même appartement peut apparaître dans plusieurs colonnes
Le tableau d’une petite copropriété peut tenir sur quelques lignes.
Dans une résidence composée de plusieurs bâtiments, de plusieurs escaliers et d’équipements collectifs différents, la lecture devient plus dense. Un seul appartement peut apparaître dans cinq, six ou dix grilles.
Chaque colonne correspond à une dépense précise
Le règlement de copropriété prévoit la part supportée par chaque lot pour les différentes catégories de charges.
On peut donc trouver une colonne pour :
- Les charges communes générales
- Le bâtiment A
- Le bâtiment B
- L’escalier principal
- L’ascenseur
- Le chauffage
- Les parkings
- Le portail
- Une cour réservée
Chaque grille possède son propre total.
La colonne générale peut être calculée sur 10 000 tantièmes. Celle de l’ascenseur peut fonctionner sur 2 000. Celle du chauffage peut être établie sur 100 000.
Comparer les chiffres sans regarder leur dénominateur revient à comparer des pourcentages sans regarder leur base.
Un lot doté de 120 tantièmes sur 10 000 représente 1,2 % de la grille générale.
Le même lot, avec 160 tantièmes sur 2 000 pour l’ascenseur, supporte 8 % de cette dépense précise.
Le second nombre paraît plus élevé. Il appartient surtout à une grille beaucoup plus petite.
L’appartement, la cave et le parking ne paient pas pareil
Un propriétaire détient souvent plusieurs lots distincts.
L’appartement, la cave et le parking disposent chacun de leur propre numéro dans l’état descriptif de division.
Prenons un cas concret :
- L’appartement représente 110 tantièmes généraux
- La cave représente 8 tantièmes généraux
- Le parking représente 12 tantièmes généraux
Le propriétaire détient donc 130 tantièmes dans la grille générale.
Pour l’ascenseur, seul l’appartement peut recevoir 150 tantièmes. La cave et le parking peuvent rester à zéro lorsque l’équipement ne leur apporte aucun avantage.
Pour le portail du garage, le calcul change encore. Le parking participe, tandis que l’appartement et la cave peuvent rester hors de la grille.
Le montant final additionne alors plusieurs répartitions qui ne reposent pas sur les mêmes lots.
Deux voisins vivant dans des appartements proches peuvent donc recevoir des appels de fonds différents simplement parce que l’un possède une cave, un garage ou une chambre de service en plus.
Les bâtiments créent leurs propres répartitions
Dans une résidence composée de plusieurs bâtiments, toutes les dépenses ne concernent pas forcément tout le monde.
La toiture du bâtiment B peut être financée par les seuls lots rattachés à ce bâtiment. L’entretien d’une cage d’escalier peut rester à la charge des copropriétaires qui l’utilisent.
On retrouve alors plusieurs niveaux :
- Les parties communes générales
- Les parties communes propres à un bâtiment
- Les équipements réservés à certains lots
Un appartement peut donc participer :
- Aux dépenses générales de toute la résidence
- Aux travaux de son bâtiment
- À l’entretien de son escalier
- Au fonctionnement de son ascenseur
Chaque dépense suit sa propre grille.
La multiplication des colonnes reflète souvent l’organisation réelle de l’immeuble.
Le problème apparaît lorsque la facture est placée dans le mauvais périmètre. Des travaux sur un seul bâtiment peuvent alors être répartis entre tous les copropriétaires, ou un lot extérieur peut financer un équipement auquel il n’a aucun accès.
Le nom de la facture ne raconte pas tout
Une ligne intitulée « électricité » peut financer des choses très différentes.
Elle peut concerner :
- L’éclairage des halls
- Une seule cage d’escalier
- L’ascenseur
- Le portail du parking
- La chaufferie collective
On ne peut donc pas choisir la bonne colonne à partir du seul libellé comptable.
Il faut regarder ce que la facture alimente réellement, quels espaces sont concernés et ce que prévoit le règlement.
Le même principe vaut pour les contrats d’entretien.
Un prestataire peut intervenir sur plusieurs bâtiments, avec des coûts séparés pour chacun. Un autre contrat peut couvrir toute la résidence de manière globale.
La facture, le contrat et la prestation réalisée doivent suivre le même périmètre.
L’utilité objective change la répartition des charges spéciales
Avec l’ascenseur, le chauffage ou le portail, la valeur du lot ne suffit plus.
On regarde aussi l’avantage que l’équipement peut apporter à chaque lot.
L’usage réel du propriétaire ne change rien
Pour les services collectifs et les équipements communs, la répartition repose sur l’utilité objective.
On ne cherche pas à savoir combien de fois vous utilisez l’ascenseur ou à quelle température vous chauffez votre appartement.
On regarde les possibilités offertes par l’immeuble.
Un propriétaire ne peut donc pas supprimer sa part d’ascenseur parce qu’il préfère monter à pied. Un logement vacant continue de supporter les charges d’un équipement qui le dessert.
On vérifie plutôt :
- Si l’équipement dessert le logement
- S’il permet d’accéder à une cave ou à un parking
- Si le lot est raccordé au service
- Si un accès indépendant existe
- Si le lot peut objectivement profiter de l’installation
Le calcul suit le lot, pas les habitudes de son occupant.
Cette règle évite que la répartition change à chaque déménagement ou selon les choix personnels de chacun.
L’étage pèse sur les charges d’ascenseur
Un appartement situé au sixième étage retire généralement davantage d’utilité de l’ascenseur qu’un appartement placé au premier.
La grille peut donc appliquer des coefficients croissants selon les niveaux.
Deux logements de même taille peuvent avoir des tantièmes généraux proches et des tantièmes d’ascenseur très éloignés.
Le rez-de-chaussée demande une lecture plus fine.
Un logement situé à ce niveau peut être exclu lorsque l’ascenseur ne lui apporte aucun avantage. Il peut aussi participer si l’équipement permet d’accéder à :
- Une cave en sous-sol
- Un parking
- Un local commun
- Une terrasse collective
- Un espace utile au lot
L’adresse de l’appartement ne suffit pas à déterminer la charge.
On suit les circulations possibles dans l’immeuble.
Un commerce ouvert directement sur la rue peut ne retirer aucune utilité de l’ascenseur. La présence d’une réserve ou d’une cave desservie par cet équipement peut changer la réponse.
Le portail ne concerne pas toujours tout l’immeuble
Un portail automatique réservé à l’accès des parkings peut donner lieu à une grille spécifique.
Les propriétaires d’un garage ou d’un emplacement supportent alors les dépenses liées à :
- Son installation
- Son entretien
- Son électricité
- Ses réparations
- Son remplacement
Les appartements sans stationnement peuvent rester hors de cette répartition lorsqu’ils ne bénéficient pas de l’équipement.
La configuration peut toutefois élargir le périmètre.
Le portail peut aussi protéger une cour commune, donner accès aux halls ou constituer l’entrée principale de la résidence.
On regarde l’usage possible de l’équipement, pas seulement son intitulé.
La même méthode s’applique à un interphone, une antenne collective, une ventilation ou un équipement sportif.
Le chauffage collectif cumule plusieurs calculs
Le chauffage collectif produit souvent plusieurs lignes sur l’appel de fonds.
On peut retrouver :
- La fourniture d’énergie
- Les consommations individuelles
- Les frais communs de fonctionnement
- L’entretien de la chaudière
- Les réparations du réseau
- Le remplacement de certains équipements
Lorsque les consommations sont individualisées, une partie de la facture dépend des relevés de chaque logement.
Les frais communs continuent, eux, d’être répartis selon la grille prévue pour l’installation.
Un même copropriétaire peut donc payer :
- Une part liée à sa consommation
- Une part liée au fonctionnement collectif
- Une part liée à l’entretien de l’installation
Ces lignes ne doublonnent pas forcément la dépense. Elles correspondent à des postes différents.
On doit les lire séparément avant de vérifier les tantièmes utilisés.
Comment vérifier les tantièmes sur un appel de fonds ?
Une différence entre deux colonnes ne suffit jamais à conclure.
On reprend les documents dans l’ordre et on refait le chemin de la dépense.
Reprendre tous les lots un par un
Commencez par relever tous les numéros qui vous appartiennent.
Vous pouvez détenir :
- Un appartement
- Une cave
- Un garage
- Un grenier
- Une chambre de service
- Un local
Chaque lot doit être relié à son bâtiment, son niveau et ses propres tantièmes.
Cette vérification permet de repérer des erreurs très concrètes :
- Un parking oublié
- Une cave rattachée au mauvais bâtiment
- Un lot appelé deux fois
- Un ancien numéro toujours utilisé
- Une annexe placée dans la mauvaise colonne
Les erreurs apparaissent souvent après une division ou une réunion de lots.
L’acte juridique a été mis à jour, mais le logiciel comptable continue parfois d’utiliser l’ancienne organisation.
Le tableau du syndic doit reprendre exactement les données du règlement et de ses modificatifs.
Chercher ce que finance chaque ligne
On prend ensuite une dépense et on la rattache à son objet réel.
Elle peut concerner :
- Toute la copropriété
- Un seul bâtiment
- Une cage d’escalier
- L’ascenseur
- Le chauffage
- Les garages
- Une toiture particulière
Cette étape donne la colonne à utiliser.
Les honoraires généraux du syndic suivent habituellement la grille générale. L’entretien de l’ascenseur suit la grille de l’équipement. Les travaux sur la toiture d’un bâtiment peuvent relever d’une clé propre à ce bâtiment.
Une addition correcte peut reposer sur une mauvaise colonne.
Le chiffre final paraît alors propre, mais la répartition reste fausse.
Refaire le calcul avec la bonne grille
Le calcul est simple :
Montant de la dépense × tantièmes du lot ÷ total de la grille
Une dépense d’ascenseur s’élève à 8 000 euros. La grille totalise 2 000 tantièmes et votre lot en possède 150.
Le calcul donne :
8 000 × 150 ÷ 2 000 = 600 euros
On doit vérifier cinq éléments :
- Le montant total de la dépense
- Les tantièmes attribués au lot
- Le total de la grille
- Les lots inclus dans la répartition
- La catégorie de charges utilisée
Le dénominateur compte autant que le nombre inscrit face à votre lot.
Comparer seulement le montant avec celui de l’année précédente ne suffit pas. Les contrats, les budgets ou les travaux peuvent avoir changé.
Repérer les vraies anomalies
Une différence reste normale lorsque les colonnes ne financent pas la même chose.
Un appartement peut donc afficher 120 tantièmes généraux et 165 tantièmes d’ascenseur sans qu’il y ait d’erreur.
On commence à s’interroger lorsque :
- Une dépense d’ascenseur suit les tantièmes généraux
- Une facture propre à un bâtiment est répartie sur toute la résidence
- Un lot finance un équipement qui ne lui apporte aucun avantage
- Le chiffre utilisé ne correspond pas au règlement
- Le total de la colonne paraît incohérent
- Un modificatif n’a pas été intégré
Le syndic applique les grilles prévues.
Il ne peut pas inventer une nouvelle répartition pour simplifier l’appel de fonds.
La vraie vérification consiste à retrouver la bonne dépense dans la bonne colonne.
À savoir
25 % peut devenir un seuil important dans certaines actions en révision de la répartition des charges.
On doit alors démontrer qu’un copropriétaire paie plus d’un quart au-dessus de la contribution qu’il devrait normalement supporter, ou qu’un autre paie plus d’un quart en dessous.
Ce calcul ne consiste pas à comparer deux colonnes différentes.
On ne met donc pas face à face 120 tantièmes généraux et 160 tantièmes d’ascenseur.
On compare la contribution appliquée avec celle qui aurait dû résulter d’une répartition correcte.
Ce qu’il faut retenir
Les tantièmes de copropriété représentent la part de parties communes attachée à votre lot. Ils servent aussi, en principe, à déterminer vos voix en assemblée générale.
Les tantièmes de charges organisent votre participation aux dépenses. Ils varient selon la catégorie de frais, le bâtiment concerné et l’utilité de l’équipement pour votre lot.
Un même appartement peut donc apparaître dans plusieurs colonnes avec des chiffres différents.
Pour comprendre ce que vous payez, on retrouve toujours :
- Le numéro du lot
- La dépense concernée
- La grille appliquée
- Le total de cette grille
- Les copropriétaires inclus dans le calcul
Chez ADB Conseils, on ne lit jamais un nombre de tantièmes tout seul.
On regarde ce qu’il représente, la dépense à laquelle il s’applique et le document qui fixe son calcul.
