Le syndic de copropriété est l’un des 3 organes du syndicat des copropriétaires avec le conseil syndical et l’assemblée générale. Il s’agit d’un mandataire élu lors de l’assemblée générale. Sa mission consiste notamment à administrer la résidence et veiller à son entretien et sa préservation. Quelles sont ses pouvoirs et obligations ? Est-il obligatoire d’avoir un syndic ? Existe-t-il plusieurs types de syndic ? Focus sur le syndic de copropriété au sein de cet article.
Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?
Outre le conseil syndical et l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires comporte un 3ème organe : le syndic.
Mandataire élu lors de l’assemblée générale, ce dernier est chargé d’administrer la résidence et de veiller à son entretien et sa préservation. Il est par ailleurs le représentant légal du syndicat des copropriétaires.
En France, les fonctions et prérogatives du syndic de copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Plus concrètement, les tâches lui incombant sont notamment définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par le mandat qui lui a été donné par les copropriétaires en assemblée générale.
Le syndic est y élu à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, pour une durée de 3 ans maximum.
La profession de syndic est également encadrée par la Loi Hoguet qui impose notamment aux professionnels d’être titulaire :
- d’une carte professionnelle ;
- d’une attestation de responsabilité civile professionnelle ;
- d’une attestation de garantie financière.
En outre, les professionnels doivent également justifier d’une formation continue de 42h tous les 3 ans par un organisme agréé.
BON À SAVOIR :
La carte professionnelle d’un syndic est valable 3 ans.
Le syndic de copropriété peut être maintenu dans ses fonctions à l’issue de son mandat ou bien être remplacé par un autre syndic. Il peut également être révoqué à tout moment en cas de faute ou manquement grave à ses obligations.
Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?
Le rôle du syndic est de veiller à la gestion comptable, administrative, technique et financière de la résidence.
S’il s’agit d’un syndic professionnel (forme la plus répandue en France), le statut de ce dernier est pour le moins complexe car il est à la fois prestataire de services et mandataire disposant de prérogatives et pouvoirs conférés par la loi :
- Il administre la résidence comme il l’entend tout au long de l’année (en concertation avec le conseil syndical) puis rend compte de sa gestion lors de l’assemblée générale au cours de laquelle il peut être renouvelé dans ses fonctions ou remplacé par un autre syndic
Le syndic de copropriété doit s’acquitter d’un certain nombre de tâches tout au long de l’année, dont voici les principales :
- tenir à jour la comptabilité de la résidence ;
- effectuer les règlements des différents prestataires ;
- adresser les appels de fonds auprès des copropriétaires et effectuer le recouvrement des impayés ;
- préparer et convoquer l’assemblée générale (après établissement des comptes de l’exercice écoulé) ;
- réaliser les travaux votés en AG ;
- préserver l’état des parties communes et assurer l’entretien des équipements collectifs ;
- s’il existe un ou plusieurs employés, effectuer le règlement des salaires et manager le/les employés dans l’exercice de ses/leurs fonctions ;
- représenter le syndicat en justice, en demande aussi bien qu’en défense ;
- assurer la résidence ;
- faire respecter le règlement de copropriété auprès des copropriétaires ;
- tenir à jour la liste des copropriétaires et autres documents administratifs de la copropriété, notamment le carnet d’entretien ;
- renseigner l’état daté auprès des notaires à l’occasion des mutations.
BON À SAVOIR :
Si la résidence est neuve, le syndic de copropriété doit en outre effectuer des missions supplémentaires comme le suivi des garanties de parfait achèvement.
La loi ALUR a également introduit de nouvelles tâches à effectuer pour les syndics, notamment l’immatriculation des copropriétés (et sa mise à jour annuelle), la fiche synthétique de copropriété (et sa mise à jour annuelle) ou encore la réalisation du diagnostic technique global (DTG), occasionnant ainsi une charge de travail supplémentaire pour une profession pourtant déjà réputée chronophage.
Le rôle du syndic concernant l’assemblée générale
Le rôle du syndic concernant l’assemblée générale est important : c’est lui qui procède à l’élaboration de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical afin d’y intégrer les projets, chantiers et sujets en cours.
Le syndic adresse ensuite la convocation à l’ensemble des copropriétaires de la résidence, au moins 21 jours francs avant l’assemblée par LRAR.
Durant l’assemblée, le syndic de copropriété assure souvent le secrétariat (en cas de changement de syndic ou de litige, il est toutefois recommandé de laisser ce rôle à un copropriétaire).
Dans le cas de l’AG annuelle « ordinaire », plusieurs résolutions concernent directement le syndic, notamment :
- sa désignation ;
- l’approbation des comptes relevant de sa gestion ;
- le quitus (dans le cas où le syndic le demande) relevant de sa gestion.
À l’issue de l’assemblée générale, le syndic diffuse ensuite le procès-verbal dans un délai d’un mois (par envoi simple, à l’exception des copropriétaires absents ou opposants qui le recevront eux par LRAR).
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
La présence d’un syndic de copropriété est une obligation, telle que le prévoit la loi. Il peut prendre la forme d’un syndic professionnel, coopératif ou bénévole.
Depuis la loi ALUR, le syndic doit être mis en concurrence tous les 3 ans. Cette obligation pèse sur le conseil syndical. La loi n’a en revanche prévu aucune sanction en cas de non-réalisation de la mise en concurrence, le conseil syndical étant constitué de bénévoles. Cela est expressément prévu depuis le 30 octobre 2019.
Dans le cas où la mise en concurrence serait concrétisée, un formalisme doit toutefois être respecté par le conseil syndical, sous peine d’exposer la copropriété à une indemnité à verser au syndic sortant.
Pour pallier cette difficulté, il est donc conseillé de faire adresser la lettre de notification de candidature du futur syndic de copropriété par l’intermédiaire d’un copropriétaire non-membre du conseil syndical.
N’hésitez pas à solliciter notre partenaire SYNDICALUR, courtier en copropriété, pour accompagner le conseil syndical de votre immeuble dans la mise en concurrence du syndic.
Les différentes formes de syndics
Il existe actuellement 3 formes de syndics prévues par la loi :
- Le syndic professionnel : ce syndic de copropriété est une personne physique ou morale rémunérée en échange de ses services. Cette dernière peut disposer d’une agence (syndic traditionnel) ou bien être exclusivement numérique (syndic en ligne). Il s’agit de la forme la plus répandue en France.
- Le syndic bénévole : le syndic bénévole est un copropriétaire de la résidence et ne perçoit pas de rémunération. Cette forme est particulièrement répandue chez les petites copropriétés, pour des raisons économiques notamment.
- Le syndic coopératif : le syndic est le président du conseil syndical. Cette forme autrefois peu répandue en France se popularise néanmoins depuis quelques années (il fallait auparavant qu’elle soit prévue dans le règlement de copropriété mais cette condition n’est plus obligatoire désormais).
BON À SAVOIR :
Le syndic professionnel doit respecter un contrat type forfaitaire depuis la loi ALUR et annexer une fiche d’information à ce dernier depuis le 1er janvier 2022.
L’essentiel à retenir sur le syndic de copro
Le syndic de copropriété est donc le représentant légal de la copropriété et est chargé d’administrer cette dernière en concertation avec le conseil syndical. Il réalise pour cela de multiples tâches comptables, administratives, techniques et financières tout au long de l’année.
Toute copropriété doit avoir un syndic, qui peut être un professionnel ou bien un copropriétaire de la résidence (forme bénévole ou coopératif, dans ce dernier cas le président du conseil syndical endosse alors le rôle du syndic).
Lorsqu’il s’agit d’un professionnel, forme la plus répandue en France, le syndic est à la fois un prestataire de services et mandataire disposant de prérogatives et pouvoirs conférés par la loi, ce qui rend son statut complexe.
Notons enfin que le syndic est reconduit dans ses fonctions ou remplacé à l’occasion de l’assemblée générale. Il peut également être révoqué en cas de faute ou manquements graves à ses obligations.
