Comprendre le conseil syndical de copropriété

Le syndicat des copropriétaires se compose de 3 organes majeurs : le syndic, l’assemblée générale (AG) et le conseil syndical de copropriété. Ce dernier consiste en un groupe de copropriétaires désignés en AG afin d’assister le syndic dans ses missions, de déléguer des tâches spécifiques, et de contrôler celui-ci. Ils participent aux décisions importantes concernant la copropriété. Quelles sont les règles de fonctionnement du conseil syndical ? Qui peut candidater au poste de conseiller ? Les membres du conseil ont-ils des pouvoirs et des obligations ? Petit tour d’horizon du conseil syndical et ses modalités au sein de cet article.

Quel est le rôle du conseil syndical ?

On dénombre 3 organes principaux au sein du syndicat des copropriétaires : le syndic, l’assemblée générale et le conseil syndical. Chacun de ces organes joue un rôle essentiel dans la gestion de la copropriété, prenant des décisions qui impactent directement l’immeuble et ses résidents.

Le conseil syndical de copropriété, aussi appelé CS, représente un groupe de copropriétaires désignés par l’assemblée générale afin d’assister et contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait également office de relai entre ce dernier et les copropriétaires tout au long de l’année, en participant aux décisions et en veillant à la bonne exécution des travaux et des missions déléguées.

Quelle est la différence entre un syndic et un conseil syndical ?

Le syndic est l’organe de gestion de la résidence, tandis que le conseil syndical agit en tant qu’organe d’assistance et de contrôle. Cette distinction confère au conseil syndical des pouvoirs spécifiques pour superviser les actions du syndic et assurer une gestion transparente et efficace de la copropriété.

Plus concrètement, le syndic veille à la gestion administrative, comptable, financière et technique de la copropriété (ses tâches sont notamment définies par l’article 18 du décret du 10 juillet 1965 et le mandat qui lui a été confié par l’AG). Il officie par ailleurs en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, gérant les contrats, les dépenses, et le budget prévisionnel de l’immeuble.

Le rôle du conseil syndical lui est donc à la fois d’assister le syndic (remonter les problèmes à traiter à ce dernier, informer les copropriétaires sur les sujets en cours…) tout en le contrôlant également (par le biais de la vérification des comptes notamment). Cette double fonction garantit une gestion équilibrée et transparente de la copropriété.

Les clés d’une bonne relation entre conseil syndical et syndic

Une relation de travail efficace entre le syndic et le conseil syndical de copropriété détermine en grande partie la qualité de gestion d’un immeuble. Cette relation doit surtout être perçue comme un partenariat, où chaque membre apporte sa voix et ses informations pour le bien-être de la copropriété.

Il est intéressant de noter que le président du conseil syndical peut être appelé à convoquer l’assemblée générale en cas de défaillance du syndic, assurant ainsi une continuité dans la gouvernance de la copropriété. Cela souligne la responsabilité importante confiée au président du conseil syndical, qui doit être bien préparé pour de telles situations.

Cette bonne entente entre les parties repose principalement sur le respect des dispositions de l’article 21 du décret pour le conseil syndical et de l’article 18 du décret pour le syndic.

En d’autres termes, le conseil syndical doit :

• Laisser le syndic gérer la copropriété en toute autonomie dans le cadre de son mandat, sans lui donner de directives mais en l’assistant (lui remonter les informations et interventions nécessaires constatées sur le terrain, être son relai auprès des copropriétaires…).
• Effectuer le contrôle de la gestion du syndic chaque année à l’occasion du contrôle des comptes puis en rendre compte lors de l’AG auprès des autres copropriétaires.

De son côté, le syndic doit :

• Traiter les informations et problèmes remontés par le conseil syndical.
• Consulter ce dernier dès que cela s’avère nécessaire (pour les travaux en urgence notamment).
• Ne pas diriger les débats à la place du président de séance lors de l’AG.

Les règles de fonctionnement du conseil syndical

Qui élit le conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical de copropriété sont désignés à l’occasion de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire est libre d’y présenter sa candidature afin d’être élu en tant que conseiller.

Le mandat du conseil syndical voté en AG est de maximum 3 ans, les conseillers y sont élus à la majorité de l’article 25. Afin d’être valide, le conseil syndical doit comporter au minimum 2 membres.

BON À SAVOIR :
Les petites copropriétés, qui comportent un maximum de cinq lots, peuvent se passer de constituer un conseil syndical. Cette option est également applicable si le budget moyen sur trois années consécutives est inférieur à une certaine somme, généralement déterminée par l’assemblée générale.

Il est possible d’élire des conseillers suppléants afin de pallier une éventuelle démission, vente, révocation ou même un décès d’un ou plusieurs membres titulaires.

Il n’existe aucune limitation du nombre de conseillers, sauf contre-indication du règlement de copropriété. Le conseil syndical se compose néanmoins en moyenne d’environ 5% des copropriétaires.

Qui peut être membre du conseil syndical?

Chaque copropriétaire, même s’il ne possède qu’un lot secondaire au sein de la résidence (parking, cave…), peut candidater au conseil syndical s’il le souhaite. Ses parents, enfants ou son conjoint sont également concernés, et ce même s’ils ne sont pas eux-mêmes copropriétaires.

Il est à noter que, bien que les conjoints, enfants, et parents des copropriétaires puissent être membres, le syndic et ses proches, même s’ils détiennent des lots, sont exclus de la composition du conseil syndical pour éviter tout conflit d’intérêts.

Tout institutionnel, société ou association peut également intégrer le conseil syndical via son représentant légal.

Le syndic n’a en revanche pas le droit de siéger au conseil syndical, même s’il possède un lot au sein de la résidence. Les membres de sa famille et ses employés sont également concernés par cette interdiction.

Est-il possible de ne pas constituer de conseil syndical ?

La loi a prévu la possibilité pour la copropriété de ne pas nommer de conseil syndical. Cette décision doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 26. Le syndic gère alors seul la copropriété.

Si le conseil syndical n’est pas constitué en AG faute de majorité ou que le syndic refuse de reconnaître son existence, il peut dans ce cas être désigné par un tribunal.

Les règles de fonctionnement du conseil syndical

Les règles du fonctionnement du conseil syndical relèvent des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Elles peuvent également être complétées par un vote en assemblée générale ou par le règlement de copropriété.

Il est possible pour le conseil syndical de se faire assister par une agence ou un professionnel afin de mener sa mission de contrôle et d’assistance du syndic de manière optimale (article 27 du décret du 17 mars 1967).

La désignation du président du conseil syndical

Les membres du conseil syndical élisent en interne leur président(e) en fonction des modalités prévues par le règlement de copropriété ou par défaut à la majorité du conseil. La décision est ensuite notifiée au syndic, par écrit.

Si la loi a prévu la possibilité pour le conseil syndical de ne pas désigner de président(e), cette disposition reste toutefois recommandée comme nous le verrons ultérieurement.

Les membres du conseil syndical peuvent-ils démissionner ou être révoqués ?

La démission du conseil syndical est possible pour ses membres à tout moment en cours de mandat, il suffit à la ou les personnes concernées d’en faire part au syndic par écrit.

Il est également possible de révoquer un ou plusieurs conseillers, ces décisions relevant d’un vote en AG (article 25 comme pour l’élection).

BON À SAVOIR :
En cas de démission, vente, révocation ou décès d’au moins ¼ de ses membres, le conseil syndical n’apparaît plus valablement constitué.

Le conseil syndical peut-il percevoir une rémunération ?

Les conseillers syndicaux peuvent se faire rembourser d’éventuels frais avancés pour la copropriété (en transmettant leurs justificatifs au syndic) mais ne peuvent en revanche prétendre à toute forme de rémunération dans la mesure où ils disposent du statut de bénévole.

Quels sont les pouvoirs d’un conseil syndical ?

La loi confère un certain nombre de pouvoirs au conseil syndical de copropriété et plus particulièrement à son président ou sa présidente :

• Celui-ci/celle-ci peut notamment convoquer l’AG en cas de défaillance du syndic dans le cadre des dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

• Depuis le 1^er juin 2020 et l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019, le ou la président(e) a désormais la possibilité d’assigner le syndic si l’AG l’y a habilité.

• Le conseil syndical peut également avoir accès à des documents non accessibles aux autres copropriétaires comme les relevés de banque ou les factures. Chaque conseiller peut demander ces documents au syndic qui ne peut les refuser.

Les missions du conseil syndical

Outre ses pouvoirs et prérogatives, le rôle du conseil syndical est d’effectuer un certain nombre de missions tout au long de l’année, notamment :

• Effectuer le contrôle des comptes annuels puis préparer l’AG qui s’ensuit en concertation avec le syndic ;
• Donner son avis en AG sur la gestion du syndic pour l’exercice écoulé ;
• Remonter les interventions à effectuer auprès du syndic (DDE par exemple) ;
• Valider les travaux d’urgence ou les devis dont le montant est supérieur au seuil voté en AG ;
• Communiquer tout au long de l’année auprès des copropriétaires sur les sujets d’actualités ;
• Effectuer la mise en concurrence du syndic (loi ALUR).

Outre ces missions « récurrentes », le rôle du conseil syndical peut également concerner d’autres démarches ponctuelles comme la maîtrise des charges afin de faire baisser les dépenses de la résidence ou encore la mise à jour du règlement de copropriété.

La responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical étant composé uniquement de personnes bénévoles, sa responsabilité n’est quasiment jamais engagée en France. Seules les fautes manifestes et graves telles que des détournements de fonds sont constitutives d’infractions pénales.

BON À SAVOIR :
Même si le risque que sa responsabilité soit engagée est quasiment nul, il est néanmoins recommandé pour le conseil syndical de souscrire une assurance responsabilité civile (assurance responsabilité civile professionnelle) par le biais de la copropriété.

L’essentiel à retenir

• Le conseil syndical consiste en un groupe de copropriétaires élus lors de l’AG et dont la mission bénévole est à la fois d’assister et contrôler le syndic dans sa gestion.
• Il est régi par de nombreuses règles, depuis les modalités d’élection jusqu’à son fonctionnement interne, en passant par les pouvoirs et prérogatives dont dispose le président.
• Son rôle est déterminant quant à la bonne gestion de la copropriété, notamment au niveau de sa relation avec le syndic.