Comprendre les charges de copropriété

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses partagées entre les copropriétaires d’un immeuble pour l’entretien et la gestion des parties communes. Chaque année, la copropriété vote un budget à l’occasion de l’assemblée générale afin de faire face à ces dépenses. Comment celles-ci sont-elles calculées et réparties ? Existe-t-il plusieurs types de charges ? Quand doivent-elles être payées ? Est-ce au propriétaire ou au locataire de payer les charges ? Quelles conséquences si les charges ne sont pas réglées ? Focus sur le fonctionnement des charges de copropriété au sein de cet article.

Charges de copropriété : qu’est-ce que c’est ?

Toutes les copropriétés occasionnent des frais d’entretien et de maintenance tout au long de l’année. Les charges de copropriété représentent donc l’ensemble de ces dépenses. Plus ponctuellement, il peut également arriver que la résidence nécessite d’effectuer des travaux de rénovation (ravalement par exemple). Ces dépenses représentent les charges dont les copropriétaires doivent s’acquitter pour leur habitation et les équipements et services dont ils bénéficient toute l’année.

Ces charges sont appelées par le syndic au moyen d’appels de fonds, adressés trimestriellement pour les charges courantes ou ponctuellement quand il s’agit de charges exceptionnelles.

Qu’est-ce qui est compris dans les charges de copropriété ?

On distingue deux catégories de charges de copropriété :

• Les charges courantes ;
• les charges exceptionnelles. 

Les charges courantes

Parmi les postes de charges courantes les plus répandus se trouvent notamment :

• Les contrats d’entretien (chaudière, ascenseur(s), extincteurs, dératisation, porte parking, nettoyage, espaces verts…) ;
• Les énergies (eau, électricité, gaz…) ;
• La rémunération du syndic ;
• L’assurance de l’immeuble ;
• Les travaux de maintenance et de petites réparations ;
• Les frais de personnel si la copropriété emploie un gardien ou un employé d’immeuble.

Citons aussi d’autres dépenses liées à des événements survenus en cours d’exercice comme les frais de procédure(s) ou de sinistre(s).

Les charges courantes correspondent au budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale (AG) annuelle et sont réparties en 4 appels de fonds adressés chaque trimestre par le syndic.

BON À SAVOIR :

En période d’inflation, il est recommandé d’augmenter le budget d’au moins 10% afin de limiter, voir éviter une régularisation en fin d’exercice.

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnellesconcernent pour leur part des dépenses non prévues dans les charges courantes comme les gros travaux (chaudière, toiture, ravalement…). Elles sont appelées ponctuellement par le syndic de la résidence.

Dès réception d’un appel de fonds, les copropriétaires sont tenus d’adresser leur règlement au syndic afin d’alimenter le compte bancaire de la copropriété et permettre ainsi de pouvoir régler les différentes dépenses.

Comment se calculent les charges d’une copropriété ?

Les charges individuelles des copropriétaires sont déterminées par leurs tantièmes respectifs au sein de la copropriété. Ces tantièmes correspondent à la quote-part détenue des parties communes, elle-même déterminée (principalement) par la superficie de la partie privative du copropriétaire.

Exemple : Une copropriété comporte 1000 tantièmes. L’un des copropriétaires possède 79 (72 pour son appartement et 7 pour sa cave) de ces 1000 tantièmes. Il détient donc 7,9 % des tantièmes de l’immeuble et devra donc payer 7,9 % des charges de copropriété. En termes de charges courantes, si le budget annuel est de 25 000 euros, le copropriétaire devra donc régler 1 975 euros, l’équivalent d’une année de charges. Dans le cas de travaux exceptionnels, si un montant de 150 000 euros est voté, le copropriétaire devra en régler 11 850 euros soit sa quote-part pour la réalisation des travaux.

POUR ALLER PLUS LOIN :

Il est possible pour les copropriétaires d’aller contrôler les comptes chez le syndic avant l’assemblée générale amenée à les approuver (la date de visite doit notamment être mentionnée sur les appels de fonds).

Outre les tantièmes, les charges de chaque copropriétaire sont également déterminées selon qu’il s’agisse de charges générales ou de charges spéciales :

• Les charges générales représentent les charges concernant tous les copropriétaires : employés, contrats d’entretiens communs, rémunération du syndic, assurance…
• Les charges spéciales concernent pour leur part des équipements spécifiques dont bénéficient uniquement certains copropriétaires : citons par exemple l’ascenseur pour lequel les copropriétaires du rez-de-chaussée ne sont pas concernés.

Qui paie les charges : le locataire ou le propriétaire ?

Les appels de fonds sont adressés aux copropriétaires (propriétaires) et doivent donc être payés par ces derniers. Les copropriétaires bailleurs ont ensuite la possibilité de récupérer certaines charges auprès de leur locataire (décret n°87-713 du 26 août 1987).

• Retrouvez la liste exhaustive des charges récupérables auprès de votre locataire ici

Le cas du copropriétaire vendeur et du copropriétaire acquéreur

En cas de mutation, le copropriétaire vendeur doit régler ses charges jusqu’à la signature chez le notaire. Ce dernier aura adressé préalablement au syndic un questionnaire indiquant si des sommes sont dues (dans l’affirmative, celles-ci seront automatiquement prélevées sur le montant perçu de la vente).

BON À SAVOIR :

Si le vendeur reçoit après la signature du compromis une convocation d’AG prévoyant des travaux importants, il doit la communiquer à l’acquéreur par LRAR accompagné d’un pouvoir pour que ce dernier puisse y assister. À défaut, le vendeur devra supporter la charge des travaux à venir.

Quand doit-on payer ses charges de copropriété ?

• Les appels de fonds trimestriels « classiques » correspondants au budget voté en AG sont exigibles dès le premier jour du trimestre mais les copropriétaires peuvent adresser leur règlement dès réception car le syndic les adresse en moyenne 15 jours à l’avance.
• Quant aux appels de fonds exceptionnels, ceux-ci sont exigibles à la date mentionnée sur le PV d’AG.

Le syndic transmet préalablement les appels de fonds aux copropriétaires (soit par courrier soit par mail si le copropriétaire a donné son accord préalable pour ce mode d’envoi), qui sont également disponibles en principe sur l’extranet en ligne du cabinet.

Comment régler ses charges de copropriété ?

Les copropriétaires peuvent régler leurs charges de copropriété au choix par :

• Chèque ;
• Virement bancaire ;
• Prélèvement automatique ;
• Paiement en ligne via l’extranet du syndic.

À l’issue de l’exercice comptable, le syndic procède à une régularisation des charges réelles. En cas de solde bénéficiaire, il remboursera les sommes dues aux copropriétaires. En revanche, si le solde est déficitaire alors le syndic appliquera une régularisation lors de l’appel de fonds suivant. Il est ainsi déconseillé de voter un budget prévisionnel trop « serré » lors de l’AG.

Que faire si un ou plusieurs copropriétaires ne règlent pas leurs charges ?

Est-il obligatoire de payer les charges de copropriété ?

Oui, il est absolument obligatoire de payer ses charges de copropriété, peu importe la situation donnée, et même en cas de litige.

Si un copropriétaire souhaite contester ses charges, la loi lui interdit de se faire justice lui-même : il doit préalablement régler les montants litigieux avant de les contester (si besoin au moyen d’une procédure).

Les copropriétaires ne réglant pas leurs charges s’exposent à une procédure de recouvrement et plus particulièrement celle dite accélérée de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

De la même manière, les copropriétaires sont tenus de régler leurs charges même si un litige oppose le syndicat des copropriétaires au syndic. Il conviendra alors de ne pas approuver les comptes en AG et envisager une éventuelle procédure (après avoir pris soin de remplacer le syndic préalablement).

Le rôle du syndic vis-à-vis des impayés

Le syndic est chargé d’assurer le suivi des impayés et notamment de poursuivre les copropriétaires qui ne règleraient pas leurs charges.

Le syndic adresse en premier lieu une première relance par courrier (en principe non facturée) au copropriétaire concerné. Il peut également contacter ce dernier pour essayer de résoudre le problème à l’amiable, par exemple en mettant en place un échelonnement des paiements.

Si la situation persiste, le syndic doit alors respecter la procédure suivante :

• Adresser une mise en demeure LRAR au débiteur (et éventuellement prendre une hypothèque légale afin de garantir sa dette) ;
• Adresser une relance après la mise en demeure (facultatif) ;
• Recourir à un auxiliaire de justice : avocat pour adresser une mise en demeure ou bien huissier pour délivrer un commandement de payer ;
• Initier enfin une procédure, soit au fond soit en accélérée dans le cadre des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de procédure imputables au débiteur concernent la mise en demeure, l’éventuelle relance de la mise en demeure, l’éventuelle prise d’hypothèque légale ainsi que les frais d’huissier. Toutes les autres dépenses sont à la charge du syndicat des copropriétaires qui pourra solliciter un article 700 auprès du Tribunal afin de rembourser ses frais de procédure.

L’essentiel à retenir

• Les charges de copropriété représentent donc l’ensemble des dépenses afférentes à l’entretien et la maintenance de la copropriété.
• Outre les charges courantes trimestrielles « classiques », d’autres charges peuvent également être appelées ponctuellement par le syndic à titre exceptionnel, notamment dans le cas des travaux importants.
• La répartition des charges se fait entre l’ensemble des copropriétaires selon leurs tantièmes respectifs détenus au sein de la résidence ainsi que par d’éventuelles charges spéciales.
• S’il appartient aux copropriétaires de régler les charges, les bailleurs peuvent ensuite en récupérer certaines auprès de leur locataire.
• Terminons en précisant qu’il est obligatoire de payer ses charges, même en cas de litige. Le suivi des impayés est assuré par le syndic.