La plupart des copropriétés que nous connaissons aujourd’hui concernent les résidences d’immeubles, composées d’un ou plusieurs bâtiments, eux-mêmes divisés en un certain nombre d’appartements. Il s’agit de copropriétés dites « verticales ». Mais il existe aussi une autre forme moins répandue qui concerne les ensembles de maisons individuelles partageant un terrain commun. On parle alors de copropriété horizontale. Quelles sont les particularités de ce type de résidence ? Les règles de fonctionnement diffèrent-elles des copropriétés verticales ? Ne sont-elles pas semblables aux lotissements ? Est-il possible d’en sortir ? Autant de questions auxquelles nous vous apportons des réponses dans cet article.
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
Une copropriété horizontale, ou dite pavillonnaire, concerne un ensemble de maisons individuelles situées sur un même terrain.
Chaque lot de la résidence détient une partie privative, c’est-à-dire la maison, ainsi qu’une quote-part des parties communes (le terrain, mais aussi des équipements tels les parkings, piscine, terrain de tennis…).
Juridiquement, le propriétaire dispose donc uniquement d’un droit de jouissance privative de son emplacement, dans la mesure où le terrain appartient à la copropriété.
Les règles de fonctionnement diffèrent-elles d’une copropriété verticale ?
Selon la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété horizontale n’est pas sujette à un statut particulier.
Elle est donc soumise au même régime juridique qu’une copropriété verticale. Il convient nécessairement d’avoir un règlement de copropriété et un état descriptif de division qui définit chaque partie privative ainsi que les parties communes.
Un conseil syndical et un syndic de copropriété sont également obligatoirement élus pour assurer la gestion de la copropriété et organiser l’assemblée générale annuelle afin de voter les résolutions inscrites à l’ordre du jour. Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de chaque lot correspondant.
Une copropriété horizontale doit enfin être inscrite au registre d’immatriculation des copropriétés.
Quelles différences entre une copropriété horizontale et une copropriété verticale ?
La différence entre une copropriété horizontale et une copropriété verticale se situe principalement au niveau de la nature de leur configuration respective, comme leur nom l’indique : les habitations de type maison individuelle s’étendent ainsi de manière horizontale sur un terrain commun alors que celles de type appartement s’empilent les unes sur les autres dans un immeuble collectif de manière verticale.
En outre, les budgets de gestion sont souvent plus importants pour les copropriétés verticales dans la mesure où celles-ci disposent d’équipements collectifs qu’on ne retrouve pas dans les copropriétés horizontales (ascenseurs par exemple).
Quelle est la différence entre une copropriété horizontale et un lotissement ?
Contrairement à un lotissement, les propriétaires d’une copropriété horizontale ne possèdent pas leur parcelle de terrain occupé, mais disposent uniquement d’un droit de jouissance privative comme indiqué précédemment.
De plus, la gestion des parties communes n’est pas confiée à une association syndicale libre (ASL) mais à un syndicat de copropriété, représenté par son syndic.
Un lotissement ne comporte pas non plus systématiquement de parties communes alors qu’une copropriété horizontale en possède toujours (avec les charges que cela implique pour l’ensemble des copropriétaires).
Un lotissement est enfin régi par l’article L442-9 du Code de l’urbanisme ainsi que par les nouvelles dispositions de la Loi ALUR de 2014. La copropriété horizontale quant à elle, se voit soumise au régime juridique de la copropriété.
Quels sont les avantages d’une copropriété horizontale ?
Une copropriété horizontale, à condition d’être bien entretenue, présente des atouts indéniables concernant la qualité de son environnement de vie pour les résidents.
Les budgets de gestion sont en outre souvent moins importants que pour les copropriétés verticales comme indiqué précédemment.
Un autre bénéfice, en comparaison d’une résidence verticale, concerne la meilleure autonomie de gestion : un sinistre par exemple n’implique pas plusieurs tiers (sauf si 2 maisons sont jumelées au moyen d’un mur mitoyen bien entendu) et sera donc plus facile à traiter.
Si les copropriétés horizontales comportent donc des avantages, elles s’accompagnent également de contraintes qu’il convient de ne pas négliger.
Quelles sont les contraintes d’une copropriété horizontale ?
L’un des principaux avantages d’une propriété individuelle de type maison étant de ne pas subir les contraintes d’un fonctionnement en copropriété (charges, nécessité d’une AG annuelle, décisions devant être prises collectivement…), celles intégrées collectivement dans une copropriété horizontale perdent donc en premier lieu cet avantage…
Le règlement de copropriété peut en outre prévoir l’impossibilité de modifier l’harmonie des façades et de la toiture d’une maison, ce qui réduit le champ de liberté du propriétaire dans l’entretien de son habitation.
Paradoxalement, cet entretien est à la charge unique du propriétaire de chaque maison, ces derniers ne bénéficiant effectivement pas du principal attrait d’une copropriété verticale, à savoir la répartition entre l’ensemble des copropriétaires de l’entretien, souvent coûteux, des bâtiments.
Juridiquement, le propriétaire ne dispose donc pour rappel que d’un droit de jouissance privative de son emplacement, dans la mesure où le terrain appartient à la copropriété.
En d’autres termes, la configuration horizontale implique la plupart des contraintes d’un fonctionnement en copropriété sans en tirer parti des avantages.
Comment sortir d’une copropriété horizontale ?
Une copropriété horizontale implique certaines contraintes propres aux propriétés non individuelles : charges, partage des espaces communs, difficultés à faire voter des travaux ou obtenir une autorisation en assemblée…
Les copropriétaires peuvent adopter la transformation du statut de copropriété en lotissement au cours d’une assemblée générale après avoir constitué un plan de partage total avec un géomètre-expert. Cette décision requiert toutefois l’unanimité et est donc délicate à mettre en œuvre. Cette action entraîne la disparition de la copropriété ainsi que l’annulation de l’état descriptif de division (EDD) et génère des frais hypothécaires.
Principales étapes de la sortie
- Les charges grevant les désormais ex-lots de copropriété sont alors automatiquement reportées sur les nouveaux lots attribués à l’issue du partage. Pour des raisons pratiques évidentes, les lots et leur numérotation doivent être maintenus même s’ils ne disposent plus de quotes-parts des parties communes.
- Les ex-lots de copropriété reçoivent ensuite une désignation cadastrale équivalant à une unité foncière indépendante avec un droit de propriété privatif exclusivement. À noter qu’un tableau spécifique doit être établi, afin de faire concorder les ex-lots de copropriété et les nouvelles parcelles cadastrées afin de pouvoir annoter en toute sécurité le fichier dédié au changement intervenu dans la désignation des biens concernés.
- Dans le cas où des parties à usage commun subsisteraient, il conviendra de les identifier au moyen d’une désignation cadastrale propre où s’exerceront des droits indivis en lieu et place d’une quote-part des parties communes.
- Les charges grevant les ex-lots de copropriété devraient théoriquement être reportées 2 fois : d’une part sur la nouvelle parcelle cadastrale correspondante ainsi que sur la ou les parcelles créées pour les parties à usage commun, lesquelles constituent l’objet des droits indivis.
- Ces parcelles à usage commun devront être ensuite obligatoirement intégrées dans le tableau afin d’identifier clairement les biens sur lesquels portent dorénavant les droits de propriété privatifs et indivis affectant chacun des lots annulés.
Conséquences
En termes de fiscalité, la loi SRU du 13 décembre 2000 a exonéré du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière de 2,50 % les partages de copropriétés. Pour que cette exonération soit applicable, chaque copropriétaire doit recevoir la part du terrain en tout point proportionnelle à ses droits vis-à-vis des parties communes. Chaque différence constatée donnera lieu à une plus-value de lot sur laquelle seront prélevés les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le droit de vente d’immeubles s’appliquerait également dans le cas où certains copartageants recevraient des attributions supérieures à leurs droits avec pour conséquence de verser aux autres copartageants une somme d’argent ou bien de supporter une part de passif supérieure.
Concernant enfin la perception de la contribution du service de la publicité foncière (CSI) ainsi que des émoluments notariés de partage, il est admis que la valeur des parties communes devra être soumise à une déclaration estimative préalable. Le terrain faisant l’objet du partage doit lui en principe être évalué comme terrain encombré et non comme du terrain à bâtir.
L’essentiel à retenir
- Une copropriété horizontale concerne donc les ensembles de maisons individuelles situées sur un même terrain et se distingue en ce sens des résidences plus classiques dites verticales composées d’un ou plusieurs immeubles.
- Cette différence s’arrête toutefois ici, les 2 formes étant soumises au même statut juridique (loi du 10 juillet 1965), à l’inverse des lotissements.
- Il est théoriquement possible de sortir d’une copropriété horizontale même si cela est en pratique assez difficile à mettre en œuvre. Si la démarche aboutit, un grand nombre de procédures devront alors être effectuées comme nous avons pu le voir dans la dernière partie de cet article.
