Le rôle du syndic de copropriété est souvent mal perçu par les copropriétaires. C’est généralement lui qu’on sollicite au moindre problème constaté dans l’immeuble, même si celui-ci est d’ordre privatif. On lui demande en outre d’optimiser la gestion de la résidence et de la projeter sur le long terme. On le limite enfin souvent à un simple prestataire de la copropriété. Un constat qui contraste avec son véritable rôle et statut au sein de celle-ci. Entre attentes et réalité, il est aujourd’hui essentiel de lever les idées reçues sur le rôle du syndic et réintroduire sa véritable fonction afin de favoriser une gestion saine et efficace de la résidence.
Le rôle du syndic est de régler les problèmes communs, pas privatifs
Le syndic professionnel ou bénévole est souvent sollicité au moindre problème constaté dans la résidence, même (et souvent) si celui-ci est d’ordre privatif, par exemple dans les cas suivants :
- Remplacements de vitres d’appartements brisées => le copropriétaire doit contacter et faire intervenir une entreprise en direct
- Bruits de voisinage => le(s) copropriétaire(s) plaignant(s) doivent contacter directement les forces de l’ordre, ce n’est pas le rôle du syndic
- Appropriation d’une place de parking => le copropriétaire plaignant doit engager une action judiciaire en revendication
- Toute autre forme de litige entre copropriétaires => le(s) copropriétaire(s) plaignant(s) doive(nt) solliciter directement la juridiction compétente
- Lorsqu’une prestation de type individuel est défaillante (internet, EDF,…) => il convient de solliciter directement l’entreprise concernée, les contrats étant individuels
- …
Des attentes importantes qui contrastent avec la réalité de sa charge de travail quotidienne et les honoraires perçus
Il existe également un fossé entre ce que les copropriétaires et le conseil syndical attendent souvent du rôle du syndic (visites régulières de la résidence, compte-rendu de dossiers, renégociation des contrats pour faire baisser les charges, etc…) et la réalité de ce que ce dernier peut concrètement produire en termes de travail au vu des honoraires qui lui sont versés.
Il faut savoir que le gestionnaire en charge de votre résidence gère une quarantaine de copropriétés, ce qui occasionne une charge de travail considérable au quotidien (fuites, fournisseurs, notes d’informations, impayés, procédures, travaux…) sans oublier l’organisation et la tenue des assemblées générales ainsi que les réunions de CS et les visites d’immeubles.
Mais si les emplois du temps des gestionnaires sont donc bien remplis, pour quelles raisons doivent-ils gérer autant de copropriétés à la fois avec un risque évident de ne pas parvenir à assurer une qualité de service suffisante pour toutes (ce qui devrait pourtant être le rôle du syndic) ? Cela est en fait dû au montant relativement peu élevé des honoraires qu’ils perçoivent, obligeant ainsi l’attribution d’un nombre minimum d’immeubles à chaque gestionnaire pour parvenir à un équilibre financier.
Lorsqu’on regarde effectivement le bilan d’un cabinet, on constate que son EBE (excédent brut d’exploitation) est compris entre 10 et 15%. Contrairement à une idée reçue, le syndic ne gagne donc pas énormément d’argent s’il est honnête. En fait, la profession capitalise les clients dans un portefeuille qui présente lui une valeur patrimoniale importante. En effet, très peu d’entreprises peuvent prétendre à une garantie de chiffres d’affaires sur 15 ou 20 ans. C’est pour cette raison que les cabinets sont souvent rachetés par des groupes dont la stratégie est basée sur la rentabilité.
Face à ce cercle vicieux, ce n’est pas le rôle du syndic de se consacrer à l’optimisation de la gestion de la copropriété et projeter celle-ci sur plusieurs années car il gère du quotidien en permanence. Cette tâche incombe en fait plus au conseil syndical, lequel peut solliciter une société spécialisée pour se faire assister dans toutes ses démarches tel que le prévoit l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 27 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic, plus qu’un simple prestataire pour la copropriété
Les syndics sont souvent perçus comme de simples prestataires pour la copropriété, voir comme un employé par certains copropriétaires. Le rôle du syndic est en fait double, c’est à la fois un prestataire et un mandataire disposant de prérogatives et pouvoirs octroyés par la loi : il administre la résidence en concertation avec le conseil syndical tout au long de l’année et rend compte de sa gestion à l’occasion de l’assemblée générale.
Les tâches et les obligations incombant au syndic relèvent concrètement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de son mandat qui lui a été donné par l’assemblée générale.
Voici les principales tâches dont il doit s’acquitter durant l’année :
- Assurer le règlement des prestataires de la copropriété
- Régler le salaire du ou des employés s’ils en existent et manager ces derniers dans l’exercice de leurs fonctions
- Réaliser les travaux votés en assemblée
- Assurer la copropriété
- Représenter le syndicat des copropriétaires en justice, que ce soit en demande ou en défense
- Intervenir auprès du notaire pour renseigner l’état daté à l’occasion des mutations fait aussi partie du rôle du syndic
- Tenir à jour la liste des copropriétaires
- Convoquer l’assemblée des copropriétaires et établir les comptes de l’exercice écoulé
Pour la plupart de ses tâches, le syndic est rémunéré depuis la loi ALUR selon un contrat type forfaitaire. Concernant les vacations particulières, leur plafonnement a déjà débuté avec l’état daté qui est dorénavant limité à 380 euros TTC. Un décret récent vient en outre d’imposer un nouveau tarif unique jour et nuit pour les prestations facturées au taux horaire.
Rôle du syndic : l’essentiel en quelques mots
Il existe donc une différence importante entre la perception que la plupart des copropriétaires ont du rôle du syndic et sa réelle fonction au sein de la copropriété.
- Celui-ci n’est pas là pour régler les problèmes d’ordre privatif ni répondre à toutes les demandes qui lui sont adressées comme s’il était l’employé de la copropriété.
- Ce n’est pas non plus à lui d’en optimiser la gestion et de la projeter sur le long terme.
- Il s’agit d’un prestataire/mandataire administrant la résidence tout au long de l’année. Dans ces conditions, le syndic souhaitant conserver le mandat de la copropriété doit faire en sorte d’être apprécié par ses clients. Ces derniers, souhaitant logiquement que l’immeuble soit bien géré, doivent faire en sorte que le syndic se comporte ainsi en lui évitant des tâches de travail inutiles ou injustifiées.
