Calculer vos honoraires sur travaux pour bien négocier avec votre syndic

L’article 18-1-A de loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR précise que les honoraires travaux ne doivent pas figurer au contrat et qu’ils doivent être fixés en pourcentage à un taux dégressif du montant hors taxes des travaux.

Contrairement à certaines recommandations de spécialistes fréquemment émises :

inclure les gros travaux dans le budget général est contraire aux dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
négocier un honoraire fixe au temps passé est contraire aux dispositions de l’article 18-1-A qui impose un honoraire dégressif
calquer les appels travaux sur les appels de fonds de charges courantes n’entraîne pas moins de travail pour le syndic mais rend plus difficilement compréhensible les comptes auprès des copropriétaires. (De nombreuses demandes individuelles de copropriétaires auprès d’ADB Conseils concernent d’ailleurs ce genre de difficultés rencontrées)

En revanche, bien connaître le coût relatif à cette prestation permet au conseil syndical d’évaluer le montant négociable avec le syndic en restant crédible :

le coût de la garantie financière lorsque le syndic procède à des appels de fonds travaux importants doit être estimée. En effet, le syndic doit augmenter sa garantie pour ne pas franchir la pointe dans le cadre de la loi Hoguet. Ce coût est dégressif en fonction du montant, ce qui d’ailleurs rejoint les dispositions de l’article 18-1-A de la loi
il faut ensuite calculer l’ampleur des tâches demandées au syndic : nombre de visites de chantier, souscription de la police dommage ouvrage, signature des marchés. En fonction de l’analyse faite par le conseil syndical, il est aisé de connaître le coût du syndic puisque son tarif horaire est connut selon le contrat voté en assemblée générale
il est nécessaire de tenir compte du travail comptable complémentaire par rapport à la gestion courante : nombre d’appels de fonds supplémentaires, attestations fiscales, incidences sur les dossiers procédures et mutations, etc…

Lorsque le conseil syndical a évalué le total des coûts induits, il suffit alors d’ajouter un coefficient de marge de 30% afin de rémunérer le syndic et couvrir les risques de gestion de ces travaux.

En règle générale, cette méthode, qui a fait ses preuves, permet d’aborder la négociation avec le syndic sur des bases saines. Dans les faits, les taux sont compris entre 1 et 3% sur le montant des travaux votés selon leur importance.

Si vous avez une question particulière ou un cas pratique à exposer concernant les travaux de votre immeuble, vous pouvez poser votre question sur notre nouveau forum : http://forum.syndicalur.fr/. Une réponse personnalisée vous sera alors adressée.

 

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