Qu’est-ce qu’un syndicat ?

La plupart des immeubles collectifs sont soumis au régime de la copropriété, c’est-à-dire à la Loi du 10 juillet 1965 et au Décret du 17 mars 1967.

Au fur et à mesure des années, la loi et le décret ont été complétés par d'autres législations : la Loi SRU en 2000 puis la Loi ALUR en 2014, la Loi MACRON en 2015 et la Loi ELAN en 2018.

Ces immeubles sont constitués en syndicats de copropriétaires. Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez automatiquement membre de ce syndicat et de ce fait copropriétaire des parties communes de l’immeuble dont vous détenez alors une quote-part déterminée par le règlement de copropriété.

Chaque copropriétaire doit posséder un règlement de copropriété incluant l’état descriptif de division qui détermine :

  • Les parties privatives et les parties communes

  • Les quotes-parts de chaque copropriétaire

  • La destination de chaque lot

  • Les règles du fonctionnement du syndicat des copropriétaires et plus particulièrement celles de l’assemblée générale.

image ADB Conseils

L’assemblée générale

Les copropriétaires se réunissent une fois par an en assemblée générale afin de voter les résolutions qui sont inscrites à l’ordre du jour.

Celui-ci est établi par le syndic en collaboration avec le conseil syndical. Chaque copropriétaire peut également faire une demande d’inscription d’une ou plusieurs résolutions complémentaires conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

C’est lors de l’assemblée générale que se prennent les décisions majeures comme l’élection du syndic, du conseil syndical, la fixation du budget, l’approbation des comptes et les travaux…

L’assemblée désigne en début de séance un président qui dirige les débats, un ou deux scrutateurs qui assistent le secrétaire qui, lui, rédige le procès-verbal. En règle générale, le syndic occupe le poste de secrétaire sauf décision contraire de l’assemblée. Le procès-verbal doit être en suite adressé aux copropriétaires dans un délai de 2 mois à compter de la date de cette assemblée générale.

Tout copropriétaire ou mandataire titulaire d’un pouvoir peut assister à l’assemblée générale afin de faire valoir son droit de vote. La date et le lieu de l’assemblée sont mentionnés sur la convocation. Le copropriétaire ou mandataire doit obligatoirement émarger la feuille de présence où figure le nom de chaque copropriétaire avec le nombre de voix dont il dispose. Elle est certifiée par le président de séance, signée par les membres du bureau et annexée au procès-verbal.

Suivant la nature des décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent en fonction de trois majorités différentes :

  • La majorité simple (article 24), qui correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.

  • La majorité absolue (article 25) qui correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée, c’est-à-dire la moitié des tantièmes de l’immeuble +1.

  • La double majorité (article 26) qui consiste, pour adopter la résolution, à obtenir à la fois les deux tiers des voix en tantièmes et la majorité en nombre de tous les copropriétaires, présents ou non.

En outre certaines décisions nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires soit la totalité des tantièmes de l’immeuble.

Le syndic

Chaque copropriété est gérée par un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel. Le syndic est élu à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, de faire respecter le règlement de copropriété, d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de représenter le syndicat.

L’exercice de la profession de syndic est encadré par la Loi Hoguet qui impose à ce dernier d’être titulaire d’une carte professionnelle, d’une attestation de responsabilité civile professionnelle et d’une attestation de garantie financière.

Afin d’être élu, le syndic doit présenter une proposition de contrat à l’ordre du jour de l’assemblée générale où est indiqué :

  • Le montant de la rémunération

  • La durée du mandat (au maximum 3 ans)

Il doit également être rédigé de la façon suivante : CONTRAT TYPE DE SYNDIC

Bon à Savoir :

Le syndic peut à tout moment être révoqué, il vous faut pour cela préparer son remplacement préalable en réalisant une mise en concurrence obligatoire dans le cadre de la Loi Macron et ce, afin d’éviter que l'immeuble soit placé sous administration judiciaire.

Vous pouvez retrouver tous les renseignements nécessaires pour vous aider dans cette démarche sur le site de notre partenaire Syndicalur.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est à la fois chargé d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il fait le lien entre les copropriétaires et le syndic et donne son avis concernant les contrats et/ou les devis. Tout copropriétaire peut proposer sa candidature, qu'il soit propriétaire en pleine propriété ou nu-propriétaire du bien. Une fois constitué, le conseil syndical désigne son président parmi ses membres lors de la première réunion.

Dans sa mission d’assistance, le conseil syndical peut être sollicité par le syndic pour le choix d’une entreprise ou pour la réalisation de travaux.

Celui-ci peut aussi alerter le syndic en cas de dégâts ou d'incidents constatés dans l'immeuble. Le syndic a donc tout intérêt à solliciter cette coopération qui va lui permettre d'avoir une action de gestion plus efficace. En théorie, le syndic se déplace régulièrement sur l’immeuble, le contrat « tout sauf » de mars 2015 instauré par la Loi ALUR imposant un nombre contractuel de visites.  De plus, au moins une réunion avec le conseil syndical est organisée chaque année afin de préparer l’assemblée générale et vérifier les comptes.

En cas de carence du syndic, le conseil syndical peut décider de convoquer une assemblée générale par l'intermédiaire de son président conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Le syndic est alors tenu de la convoquer dans un premier temps. S'il ne le fait pas dans les huit jours suivant la notification et la mise en demeure, c'est au président du conseil syndical de convoquer lui-même l'assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale, le conseil syndical rend compte aux copropriétaires de la gestion de l’année et donne son avis sur la tenue de la comptabilité de la copropriété.

Bon à Savoir :

Pour l’assister dans sa mission de contrôle, le conseil syndical peut se faire accompagner et/ou demander un avis technique ou juridique à un professionnel de son choix (article 27 du décret du 17 mars 1967).

Vous pouvez retrouver tous les renseignements nécessaires pour vous aider dans cette démarche sur notre site dans la rubrique Nos missions

Bien vérifier vos comptes

Il est d’abord nécessaire de savoir comment sont réparties les charges de copropriété :

  1. Les charges générales qui concernent l’administration, l’entretien et la conservation de l’immeuble. Elles sont réparties en fonction des quotes-parts indiquées dans l’état descriptif de division. 

  2. Les charges spéciales qui concernent les services collectifs et d’équipements communs (ascenseurs, chauffage, eau …). Leurs répartitions sont également précisées dans l’état descriptif de division.

  3. Les travaux votés en assemblée générale font eux l’objet d’ouverture de comptes spéciaux qui doivent être soldés une fois les travaux terminés. Ils sont répartis en fonction des charges générales ou des charges spéciales selon la nature des travaux.

Afin d'assurer un contrôle des comptes efficace avant votre assemblée générale, il convient de réunir les documents suivant :

  • Le grand livre

  • La balance générale

  • Le relevé général des dépenses

  • L’ensemble des factures

  • Les relevés de banque

  • L’ensemble des contrats de la copropriété et notamment celui du syndic

  • Les devis concernant les travaux

  • Les fiches de payes et les documents sociaux

N'hésitez pas à vous faire accompagner dans cette démarche en nous sollicitant.

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